Аренда как она есть

В немецком законодательстве существуют положения, защищающие арендаторов. Однако иногда они могут обернуться для последних проблемами. Так, чаще всего надлежит уведомлять о расторжении договора об аренде не менее чем за три месяца. Это правило призвано не допустить, чтобы квартиросъемщики внезапно оказались без крыши над головой. Однако, если они желают переехать в новое жилье раньше, не исключено, что им придется весь этот срок оплачивать аренду и старой, и новой квартиры одновременно.

Три преемника

В подобных случаях многие квартиросъемщики попадают в ловушку одного из самых распространенных заблуждений. Ведь зачастую в новое жилье можно заселиться практически сразу – во всяком случае, до истечения предусмотренного законом срока между уведомлением домовладельца (Vermieter) о расторжении договора и выездом с прежней жилплощади (Kündigungsfrist). Арендодатель, которому принадлежит новая квартира, вряд ли согласится ждать, теряя возможную прибыль, и скорее предпочтет подписать договор с другими жильцами. В такой ситуации арендаторам, желающим заселиться в понравившееся жилье, помимо дорогостоящего переезда предстоит некоторое время оплачивать обе квартиры одновременно.

Многие квартиросъемщики полагают, что Kündigungsfrist можно сократить, предложив домовладельцу трех потенциальных преемников (Nachmieter). Проблема в том, что для этого не существует никаких правовых оснований, если только подобная возможность не предусмотрена в договоре аренды (Mietvertrag). ­Конечно, Vermieter может согласиться с предложением и позволить жильцам съехать раньше, однако по закону он этого делать не обязан.

Границы информации

Большинство домовладельцев перед заключением договора об аренде желают как можно больше узнать о потенциальных новых квартиросъем­щиках. Однако на некоторые вопросы претенденты на жилье отвечать не обязаны, а определенные документы им по закону следует представлять лишь при заключении договора об аренде. При осмотре квартиры и переговорах с арендодателем желательно учитывать следующее.

1. Домовладелец не вправе требовать контактные данные прежнего арендодателя. Специалисты по защите персональных данных предуп­реждают, что они не являются необходимыми для заключения нового договора об аренде, а требование об их предоставлении противоречит так называемому принципу прямого отбора (Grundsatz der Direkterhebung).
2. Разумеется, домовладелец захочет узнать имя, фамилию и адрес претендента на жилье. Для проверки этих данных он вправе потребовать предъявления удостоверения личности (Personalausweis). Однако он не имеет права требовать оставить ему копию этого документа или записывать его серийный номер.
3. Чаще всего Vermieter желает убедиться, что претендент на квартиру будет в состоя­нии платить арендную плату, и требует от него документ о платежеспособности. Однако специалисты по защите персональных данных предупреждают, что домовладелец не имеет права требовать информацию типа справки из Schufa, подтверждающей безупречную кредитную историю. Она содержит больше данных, чем документ, специально предназначенный для передачи третьим лицам. Кроме того, арендодатель вправе потребовать представления официального документа о платежеспособности (Bonitätsauskunft) лишь непосредственно перед заключением договора об аренде.

Подпись обязывает

Большинство жильцов уверены, что договор об аренде вступает в силу только при их заселении в квартиру, а до этого они могут расторгнуть его в любой момент. На самом деле Mietvertrag считается действительным с момента его подписания, так что желающим отказаться от квартиры придется соблюсти предусмотренный в документе Kündigungsfrist.

Обойтись без протокола?

Большинство квартиросъем­щиков знают, что при въезде или выезде из квартиры составляется протокол передачи жилья ­(Übergabeprotokoll). Он предназначен для того, чтобы обе стороны совместно задокументировали состояние жилья на момент его передачи. Однако по закону Vermieter не обязан составлять и подписывать подобный документ. Кроме того, ни домовладелец, ни арендатор не имеют правовых притязаний на составление именно совместного протокола.

В то же время каждая из сторон имеет право единолично документировать состояние жилья на момент передачи. Правда, если впоследствии дело дойдет до суда, документ, составленный одной стороной, практически не будет иметь доказательную силу. Поэтому жильцам, составляющим Übergabeprotokoll без участия домовладельца, рекомендуется сделать фотографии или пригласить независимых свидетелей, которые смогут дать соответствующие показания.

Миф о равноправии

Квартиросъемщики, как правило, уверены в том, что домовла­делец обязан придерживаться принципов равноправия и одинаково относиться ко всем жильцам. Между тем жилищное право не предусматривает принципа равного обращения (Gleichbehandlungsgrundsatz). Поэтому домовладелец может повысить квартплату одному арендатору, тогда как для его соседа она останется прежней.

Кроме того, если в договоре аренды не содержится чётких положений о содержании домашних животных, Vermieter может разрешить одним жильцам держать в квартире питомцев, а другим – запретить это.

Разрешение для партнера

Квартиросъемщику, который обзавелся партнером и желает разделить с ним жилплощадь, следует учитывать, что немецкое право предусматривает четкую разницу между супругом/супругой (Ehepartner) и спутником жизни (Lebenspartner).

Для заселения в квартиру супруга или супруги жилец не нуждается в специальном разрешении от домовладельца и обязан только поставить его в известность об этом. В то же время для заселения спутника жизни необходимо особое разрешение арендодателя. Мало того, квартиросъемщик вообще не имеет правовых притязаний на то, чтобы Vermieter дал ему подобное разрешение.

Существует четкая разница между супругом и спутником ­жизни

Вечеринка по правилам

Многие квартиросъёмщики уверены, что имеют право хотя бы раз в месяц устраивать у себя дома вечеринки – достаточно лишь заранее предупредить домовладельца и соседей. Но это не совсем так. С одной стороны, жилец действительно ­вправе проводить праздники, приёмы или дружеские встречи хоть каждый день – при условии, что после 22 часов он и его гости соблюдают тишину и не нарушают ночной покой. С другой стороны, жилищное право не предоставляет арендаторам отдельного «права на вечеринки» как такового.

Поэтому рекомендуется не только заблаговременно предупредить соседей о предстоящем мероприятии, но и по возможности пригласить их «заглянуть на огонёк» или хотя бы заранее извиниться за неудобства.

Последняя квартплата

Жилец, выезжающий из квартиры, обязан вносить арендную плату до последнего дня проживания. Он не вправе сэкономить на последнем платеже в расчете на то, что тот будет покрыт за счет залога за квартиру (Kaution).