Почти везде в Германии, особенно в мегаполисах, значительно возросла квартплата. Зарплата же и стипендия повысились не так сильно. Тем, кто живёт в большой квартире и может обойтись без одной комнаты, целесообразно сдать её в суб аренду и увеличить тем самым свой бюджет за счёт арендной платы субарендатора. Ему же дешевле снимать одну комнату, чем целую квартиру.

Согласие владельца жилья

На сдачу жилья в субаренду необходимо получить разрешение от домовладельца и обосновать свою просьбу, указав конкретные сведения о причине и сроке субаренды, а также личные данные субарендатора (§540 BGB). Данные о доходе не требуются. Для домовладельца прежде всего важно знать, кто будет жить в квартире. Без подробной информации он не обязан давать согласие. Достаточно указать имя, текущий адрес проживания и информацию о профессиональной деятельности субарендатора.

КСТАТИ. Не спросив разрешения у домовладельца, квартиросъёмщик рискует получить от него предупреждение за несанкционированную субаренду, а затем и уведомление о расторжении договора аренды без соблюдения установленных законом сроков (fristlose Kündigung).

Когда разрешения не требуется

Разрешение не требуется, если близкие родственники переезжают к вам на постоянное проживание или если родственники или гости останавливаются у вас только временно. Переезд близкого родственника не считается субарендой. К ним относятся супруг/ супруга и его/её дети, родители и приёмные дети. Даже если вы предоставляете комнату в своей съёмной квартире домашней прислуге или санитарке, вам не нужно спрашивать разрешения у домовладельца. Временное проживание других лиц (не близких родственников) тоже не считается субарендой.

Вы также не обязаны информировать домовладельца о гостях, останавливающихся на ночь. Правда, гости не должны оставаться у вас дольше шести недель без уведомления домовладельца.

Дефицит жилья Из‑за него сегодня субаренду предлагают гораздо чаще, чем раньше

Обоснованный интерес

Ваш арендодатель не может просто запретить вам сдавать жильё в субаренду, если у вас есть на то обоснованный интерес (§553 Abs. 1 BGB). В следующих трёх типичных ситуациях домовладелец должен разрешить Untervermietung, поскольку для этого есть понятные причины.

  • Вы временно уезжаете для учёбы или работы за границу или в другой город, и ваша квартира будет пустовать (LG Berlin, Urteil vom 22. Juni 2023, Az. 64 S 280/22).
  • Вы вынуждены сдавать жильё в субаренду по финансовым причинам (скажем, потому, что после разрыва отношений и выезда партнёра не в состоянии оплачивать аренду в одиночку).
  • Один из жильцов покидает WG, но не вправе расторгнуть договор аренды своей комнаты отдельно, поэтому хочет сдать её в субаренду (LG Berlin, Az. 67 S 184/23).

Когда возможен отказ

По закону Vermieter может отказать в согласии на Untervermietung лишь в четырех случаях:

  • вы хотите сдать в субаренду всю квартиру, а не только её часть (исключение – однокомнатные квартиры)
  • квартира будет переполнена — в ней будет проживать более одного человека на комнату
  • субарендатор неприемлем (например, потому, что уже был основным квартиросъёмщиком и не платил за квартиру)
  • нарушен закон о сдерживании роста квартплат (Mietpreisbremse), поскольку указанная в договоре о субаренде квартплата более чем на 10% выше той, которая приведена в таблице стоимости найма жилья (LG Berlin, 26.04.2022, Az. 65 S 221/21). Домовладелец имеет право потребовать предъявить ему Vertrag: только так он может определить, соблюдает ли основной квартиросъёмщик закон о сдерживании роста квартплат или получает прибыль (AG München, 13.10.2021, Az. 417 C 7060/21).

    Кстати. Выдача разрешения на Untervermietung не может быть поставлена в зависимость от того, есть ли у субарендатора страховка от ответственности (AG Berlin‑Tempelhof‑Kreuzberg, Az. 3 C 234/19).

Sonderkündigungsrecht

В случае отказа без уважительной причины вы можете расторгнуть договор аренды с домовладельцем (§540 Abs. 1 BGB). Это целесообразно, если вы заключили договор аренды на определённый срок или когда обычное расторжение договора исключено, а вы хотите выйти из него.
К тому же вы вправе потребовать возмещения ущерба (Schadensersatz) в размере упущенной квартплаты за субаренду. В одном из дел, которое рассматривал Федеральный верховный суд, домовладелец обязан был выплатить квартиросъёмщику 7.475 евро плюс набежавшие проценты за то, что он необоснованно отказал ему в разрешении на субаренду (BGH, 11.06.2014, Az. VIII ZR 349/13).

Наш совет. Всегда оформляйте договор субаренды письменно и оговаривайте в нём основные моменты: договаривающиеся стороны, величина арендной платы, срок субаренды и связь с основным договором аренды. Не стоит полагаться на устные договорённости.
Это правило действует и в том случае, если вы срочно нуждаетесь в жилье и являетесь потенциальным субарендатором.

Жилец вправе сдать в субаренду часть снимаемой квартиры

Вопрос ответственности

Будучи основным квартиросъёмщиком, вы несёте ответственность перед домовладельцем за ущерб, причинённый квартире субарендатором.
Например, если последний повредил ламинат, вам придётся оплатить ремонт.

Разумеется, затем вы вправе потребовать от субарендатора возместить вам сумму счёта. Но лучше изначально потребовать от него залог.

Права субарендатора

Он может уменьшить арендную плату, если снимаемые им помещения имеют недостатки. Для этого он должен установить срок основному квартиросъёмщику для устранения недостатков, чтобы дать тому возможность устранить дефекты с помощью домовладельца.

По отношению к субарендатору также действует законная защита от необоснованного расторжения договора аренды.
Основной квартиросъёмщик может расторгнуть договор с субарендатором только с соблюдением трёхмесячного срока и только при наличии обоснованного интереса — например, если первый заявляет о собственной потребности в жилье (AG Charlottenburg, 26.06.2024, Az. 211 C 33/23).

Untermietzuschlag

В случае разрешённой субаренды домовладелец имеет право повысить квартплату и потребовать доплату за субаренду (§553 Abs. 2 BGB).
Квартиросъёмщик должен согласиться с этим. Увеличение до 20% от полученной Untermiete или до 10% от чистой арендной платы без эксплуатационных расходов (Nettokaltmiete) является соразмерным.
Допустима и доплата до 25%, если даже вместе с ней не достигнут уровень Miete, обычный для данной местности (LG Berlin, 07.07.2016, Az. 18 T 65/16).

Но если вы хотите, чтобы в квартиру вселился ваш спутник жизни, Vermieter вправе увеличить только авансовый платёж за эксплуатационные расходы, поскольку следует ожидать более высокого потребления воды.
Дополнительная надбавка за субаренду тогда не допускается.

Кстати. На подселение партнёра нужно спросить разрешения у домовладельца. Но он обязан дать согласие, так как у квартиросъёмщика есть право жить вместе с другим человеком.

Fristlose Kündigung... ...за несанкционированную субаренду – это не всегда правомерно