Дефект: как быть?

Когда в квартире что-то не в порядке – например, не работает отопление, на стенах появилась плесень или вышел из строя лифт – говорят о недостатках жилья (Mietmängel). Но речь необязательно должна идти о неполадках в квартире: помехи в жилом окружении (например, сильный шум, исходящий от соседей) тоже считаются недостатком жилья. Обнаружив дефект в квартире, жилец обязан незамедлительно поставить в известность домовладельца и потребовать устранения недостатка. В качестве доказательства вы можете сделать фотографии или снять видео.

Рекламация

Для снижения квартплаты первым делом необходимо составить рекламацию (Mängelanzeige). Получив её, домовладелец узнает о существовании недостатка в квартире и примет необходимые меры для его устранения. Кроме того, рекламация показывает, с какого числа начинается снижение квартплаты. Тот, кто на протяжении нескольких лет ничего не говорил, скажем, о пятне сырости на потолке, хотя и может позже потребовать его устранить, но сократить квартплату за прошедшее время не вправе.

Жильцы, которые не проинформировали хозяина дома о наличии недостатка в квартире, рискуют быть привлечёнными к компенсации ущерба, возникшего из-за их бездействия (скажем, если из-за небольшой протечки воды образовалась огромная лужа).

Заказным письмом

Для рекламации дефекта нет какой-либо установленной формы. Однако Союз квартиросъёмщиков рекомендует письменно сообщить домовладельцу об обнаружении недостатка в квартире в форме заказного письма с уведомлением (Einschreiben mit Rückschein). Таким образом жилец сможет позже доказать, что проинформировал домовладельца.
В уведомлении следует не только потребовать от хозяина дома устранить указанную проблему, но и установить для этого конкретный срок.

Случаи исключения

Правда, не каждый недостаток даёт право на снижение квартплаты.
• Сам виноват. Квартиросъёмщик не вправе уменьшать Miete, если он сам виноват в возникновении дефекта. К примеру, он не может жаловаться на плесень, которая образовалась вследствие недостаточного проветривания и отопления помещений.

• Очевидное. Недостатки, которые были в наличии ещё при въезде в квартиру, жилец «арендует» вместе с жильём. Тот, кто вселился в квартиру с мутными стёклами, не может позже сократить из-за них квартплату.

• Мелочь. Мелкие недостатки тоже не дают права на снижение квартплаты. К ним относятся, к примеру, маленькие трещины на потолке.

Назначьте срок

Когда речь идёт о небольшом дефекте – таком, как треснувшая плитка, – домовладельцу понадобится одна-две недели для её замены. В экстренных случаях срок может быть короче. К примеру, если в выходные прорвало трубу, арендатору придётся самостоятельно вызвать сантехника и отправить домовладельцу счёт вместе с сообщением о дефекте. Ведь хозяин дома не мог среагировать быстрее, чем жилец. Разумеется, тогда нет необходимости в назначении срока и снижении квартплаты.

Сообщение о недостатке квартиры должно быть сформулировано ясно – например, так: «Seit 7. Februar ist die Klingelanlage defekt. Bitte reparieren Sie diese bis spätestens 27. Februar». Тот, кто на момент написания рекламации не знает, на сколько процентов он вправе снизить квартплату, может сначала только оповестить домовладельца о возможном уменьшении арендной платы, а позже сообщить о конкретной величине сокращения.

Наш совет. Укажите в письме, что вы отныне вносите квартплату только с условием сохранения за собой права сократить её (unter Vorbehalt einer Mietminderung).

Мнения расходятся

Если хозяин дома, несмотря на уведомление жильца, ничего не предпринял, встаёт вопрос, на сколько процентов разрешено сократить квартплату. Заметим, что на него нет однозначного ответа. Существует много решений судов о величине сокращения. Так, суд в Берлине признал правомерным сокращение квартплаты на 1% за дефектное переговорное устройство, в то время как судья в Ахене в подобном случае назначил 6%. За неисправность комбинированной звонковой сигнализации и переговорного устройства суд в Ростоке посчитал приемлемым сокращение аж на 10%.

Жильцы, которые не обращаются к адвокату или в Союз квартиросъёмщиков и устанавливают размер сокращения арендной платы самостоятельно, всегда рискуют переборщить. Здесь важно иметь в виду, что как только общая сумма сокращения превысит одну квартплату, домовладелец может расторгнуть договор аренды. Конечно же, в случае, если в ходе последующего судебного процесса суд решит, что сокращение было правомерным, квартира останется за жильцом. Но если суд встанет на сторону хозяина дома, квартиросъёмщик лишится её.

Здравый смысл

Принимая решение снизить квартплату, нужно быть осторожным и руководствоваться здравым смыслом.

Пример. В вашей квартире зимой в гостиной не работает отопление и вы не можете пользоваться ею. В этом случае стоимость аренды этой комнаты снижается на 100%. Если в остальных помещениях можно жить и на гостиную приходится 20% жилой площади, сокращение всей квартплаты на 20% оправданно. Но когда из-за неработающего в гостиной отоп­ления возможность проживания в остальных помещениях тоже ограничена, сокращение вполне может быть больше.

Продолжительность неудобств также имеет значение. Предположим, что дефект в гостиной устранили через полмесяца. Тогда в конечном итоге месячную квартплату достаточно сократить на 10-12%.

Заметим, что сокращение распространяется на всю сумму квартплаты (включая эксплуатационные расходы и затраты на отопление). Так, тот, кто платит за квартиру в общей сложности 1.000 евро в месяц и урезал квартплату на 10%, вправе удержать из неё 100 евро.

Шум, исходящий от играю­щих детей, не является недостатком жилья

Оказание давления

Интересно, что квартиросъём­щики не обязаны объяснять домовладельцу, откуда они взяли, что величина сокращения должна быть именно такой. Но они должны указать, за какое время оно производится. Если шум от стройки начал исходить 15 июля, а квартплата за июль уже переведена, арендатор имеет право удержать половину квартплаты за июль в августе. Правда, некоторые договоры аренды исключают такой расчёт. Тогда жильцы могут письменно предупредить домовладельца, что они вычтут половину квартплаты за июль из сентябрьской квартплаты. Этому хозяин дома помешать не может.

К тому же при рекламации недостатков в квартире жильцам разрешено придержать часть квартплаты – дополнительно к сокращению, чтобы оказать давление на хозяина дома. По мнению судов, придержать можно пятикратную сумму сокращения. Но как только проблема решится, квартиросъёмщик должен перечислить её домовладельцу.

Заметим, что дополнительной возможностью придержать часть квартплаты рекомендуется воспользоваться только в серь­ёзных случаях – когда хозяин дома длительное время ничего не предпринимает для устранения крупного дефекта.

Кстати. Заняться устранением недостатка самостоятельно можно лишь в двух случаях:

•  при крайней необходимости – например, если зимой вышло из строя отопление, а домовладелец недосягаем

• при бездействии хозяина дома – если он, несмотря на рекламацию недостатка, ничего не сделал даже по истечении назначенного срока.

В такой ситуации жильцам обычно приходится самостоя­тельно нанимать мастеров. Сумму, на которую мастер выставил счёт, можно затем затребовать у домовладельца.