Многие арендаторы в Германии пользуются возможностью дополнительно заработать на сдаче жилья туристам. По данным Союза квартиросъёмщиков, через такие популярные интернет-порталы, как, например, airbnb.de, booking.com, 9flats.com или wimdu.de, туристы ежегодно заказывают 14,5 млн. ночёвок в квартирах.
Однако разрешено ли вообще сдавать арендуемую квартиру посетителям города? На этот и другие вопросы на данную тему отвечает эксперт.
1 Должен ли я спросить разрешения у домовладельца? Да, для сдачи арендуемой квартиры туристам требуется согласие её владельца. Простого разрешения на субаренду (Untervermietung), которое, возможно, содержится в договоре аренды, для этого недостаточно. Сдача квартиры в поднаём на несколько дней меняющимся посетителям города существенно отличается от классической субаренды на многие месяцы или даже годы, полагает Федеральный верховный суд (Bundesgerichtshof, 8. Januar 2014, Az.: VIII ZR 210/13).
Судьи разбирали дело квартиросъёмщика из Берлина, у которого было разрешение от домовладельца на сдачу двухкомнатной квартиры в субаренду. Он предложил её через интернет туристам на пару дней. Домовладелец расценил это как нарушение договора аренды и послал ему предупреждение. После того как объявление снова появилось в интернете, Vermieter расторг арендные отношения, и судьи встали на его сторону.
2 Может ли домовладелец расторгнуть договор аренды, если я не спрошу у него разрешения? Да, сдача квартиры туристам без согласия её владельца может повлечь за собой даже бессрочное прекращение арендных отношений (fristlose Kündigung), но только после предварительного предупреждения (LG Berlin, Az.: 67 S 360/14).
3 Грозит ли мне расторжение договора аренды также в случае одноразовой сдачи одной из комнат? Нет, при одноразовом предоставлении комнаты на несколько дней путешественникам через интернет-портал, нарушение договора аренды не столь серьёзное, чтобы его расторжение было оправданным (Amtsgericht Frankfurt, Az.: 33 C 2762/15 (51)).
4 Вправе ли домовладелец отказать мне в разрешении? Против нечастой сдачи отдельных комнат туристам домовладелец возразить не может. Дело обстоит по-другому, если туристы мешают соседям (шумят, мусорят и др.). Когда же речь идёт о сдаче в аренду всей квартиры, Vermieter, в принципе, вправе отказать квартиросъёмщику. Но во многих случаях у квартиросъёмщика есть «оправданный интерес» в субаренде – то есть он может привести понятные экономические, личные или другие причины для субаренды. Тогда домовладелец обязан дать разрешение на неё.
Нужно заметить, что суды очень широко трактуют понятие «оправданный интерес.» Важной причиной может быть, например, то, что арендатору квартира больше не по карману или он хочет переехать к своему партнёру. Однако тот, кто просто хочет улучшить своё финансовое положение за счёт краткосрочной аренды, не испытывая на самом деле нужды в деньгах, не имеет законного интереса. Тогда домовладелец не обязан давать разрешение на субаренду.
Если поступления не выше 520 евро в год, их можно не указывать.
5 Кто несёт ответственность за повреждения в квартире? Основной квартиросъёмщик отвечает за нанесённый квартире ущерб, а также за шум. Повторное нарушение порядка шумящими или подвыпившими туристами может привести к расторжению договора аренды (Kündigung).
6 Когда требуется разрешение от городских властей для сдачи квартиры в поднаём отдыхающим? Особенно в тех городах, где не хватает жилой площади, сдача квартир в субаренду туристам не одобряется местными властями. Именно поэтому всё больше городов принимают законы против такого использования жилых помещений не по назначению (Zweckentfremdung). Согласно этим законам, сдача в поднаём квартиры или дома отдыхающим возможна только после регистрации и получения разрешения. Детали различаются в зависимости от города.
Так, в Берлине тот, кто хочет предложить часть своей квартиры на интернет-портале, должен публично указать свой регистрационный номер.
В Баден-Вюртемберге арендодатели тоже должны зарегистрироваться в Строительном ведомстве (Bauamt).
В Гамбурге для сдачи квартиры в аренду требуется так называемый номер защиты жилья (Wohnraumschutznummer).
В земле Северный Рейн – Вестфалия создан центральный сайт bauportal.nrw, на котором арендодатели должны регистрироваться для сдачи квартир в краткосрочную аренду. Уведомление о сдаче в краткосрочную аренду в NRW требуется во всех случаях. Разрешение нужно получить, только если срок аренды превышает 90 дней в году. Студенты могут сдавать своё жильё в субаренду на срок до 180 дней без официального разрешения.
7 Имеет ли значение, сдаю ли я в аренду всю квартиру или только отдельные её комнаты? В некоторых городах это действительно имеет значение, в других же решающую роль играет срок аренды. Зачастую десять недель краткосрочной аренды в год допускаются без разрешения. В Мюнхене разрешается сдавать гостям всю квартиру как Ferienwohnung не более чем на восемь недель в году. В Берлине субаренда допустима в квартирах, в которых проживают сами владельцы или основные квартиросъёмщики, а гостям сдаётся только часть квартиры. Сдаваемая площадь не должна превышать 50% общей площади (§2 Absatz 2 ZwVbG).
8 Какие штрафные санкции повлечёт за собой нарушение запрета? В случае сдачи в поднаём арендуемой квартиры как Ferienwohnung без ведомственного разрешения грозит штраф до 500.000 евро. В Берлине соседи могут через сайт berlin.de/zweckentfremdung анонимно сообщить властям о нелегальном использовании квартиры.
9 Чего ожидают специализированные интернет-порталы от хозяев, предлагающих квартиры туристам? Airbnb.de, например, настоятельно рекомендует всем, кто предлагает комнату или квартиру на этом сайте, «предоставить туристам базовое обеспечение». Оно подразумевает туалетную бумагу, мыло, полотенца, постельное бельё и подушку. Стандарты сообщества также определяют, как хозяева и гости должны вести себя по отношению друг к другу: нужно всегда быть честным, надёжным и обеспечивать безопасность своих гостей.
10 Облагается ли подоходным налогом (ESt) прибыль от сдачи квартиры в поднаём отдыхающим? В принципе, её нужно указать в налоговой декларации в приложении Anlage V и с 2023 года в Anlage V-Fewo. Но те, кто сдаёт квартиру гостям города лишь время от времени, могут воспользоваться не облагаемым налогом минимумом: с поступлений в размере до 520 евро в год платить подоходный налог не нужно. Однако тогда нельзя списать с налога затраты, связанные со сдачей квартиры в поднаём. В случае превышения указанной границы полученная сумма подлежит налогообложению. Но зато в декларацию можно внести и возникшие затраты. В приложении Anlage V первая страница предназначена для поступлений. Наряду с платой за аренду комнаты к ним относятся чаевые, плата за завтрак, постельное бельё и заключительная уборка. Вторая страница отведена для расходов: пропорциональной квартплаты и эксплуатационных расходов, платы за объявления, комиссионных для интернет-порталов и затрат на услуги уборщицы. Списать можно даже электроприборы (например, сушилку для белья, кофеварку), которые вы приобрели специально для отдыхающих.
11 С какого момента Налоговое ведомство рассматривает квартиросъёмщика как коммерческого (gewerbliche) арендодателя? Граница между частной сдачей жилья в поднаём и бизнесом расплывчата. Если вы кроме ночёвки, завтрака и постельного белья не предлагаете никаких других услуг, вы считаетесь частным арендодателем (FG Berlin-Brandenburg, Az.: 14 K 1355/06 B). Налог на предпринимательство (Gewerbesteuer) взимается только в том случае, если кратковременная сдача жилья в поднаём стала вашей второй профессиональной деятельностью и сопоставима с хозяйственной деятельностью отеля или пансионата. Тогда вам нужно зарегистрировать в городском управлении свой бизнес. Но налог на предпринимательство вам придётся платить лишь в случае превышения границы для прибыли в 24.500 евро в год.
12 Должен ли я включать в счёт для клиентов налог с оборота (Umsatzsteuer) и перечислять его в конце года Налоговому ведомству? Нет. Это должны делать только те арендодатели, чей годовой доход превышает 22.000 евро в год. Если ваш доход меньше, вы как мелкий предприниматель (Kleinunternehmer) можете освободиться от обязанности включать в счёт налог с оборота. Но тогда нельзя вычесть из дохода налог на добавленную стоимость, уплаченный при покупке товаров для квартиры (Vorsteuer).
13 Что произойдёт, если я не укажу в Steuererklärung поступления от сдачи комнат в поднаём? Такие интернет-порталы, как airbnb.de, с 1 января 2023 года обязаны сообщать Finanzamt’у о том, сколько заработал пользователь через их сайт, если заработок составил минимум 2.000 евро в год.
Обсуждение