С 2019 года владельцы жилья могут увеличивать годовую арендную плату (Jahresmiete) после модернизации дома или квартиры только на сумму, равную 8% стоимости строительных работ, вместо прежних 11%.

Пример. В 2023 году арендодатель утеплил многоквартирный дом за 100.000 евро. Общая жилплощадь здания составляет 1.000 кв. м. Восемь процентов стоимости работ по утеплению, то есть 8.000 евро, он сможет переложить на квартиросъёмщиков. Это означает, что ежегодная арендная плата за каждый квадратный метр вырастет приблизительно на 8 евро, или примерно на 67 центов в месяц. Жилец А., который до сих пор платил 500 евро за квартиру площадью 80 кв. м, после утепления должен будет ежемесячно платить на 54 евро больше. Но с 1 января 2019 года законодатель ввёл верхнюю границу (Kappungsgrenze) для повышения месячной квартплаты после модернизации: в течение шести лет она может увеличиться максимум на 3 евро на квадратный метр. А если плата составляла менее 7 евро за квадратный метр, то после модернизации она может вырасти максимум на 2 евро.

Пример. В приведённом выше примере квартиросъёмщик А. платил 6,25 евро на квадратный метр до модернизации. После утепления квартиры арендная плата может увеличиться максимум на 2 евро за квадратный метр. Поскольку новая теплоизоляция уже повысила стоимость жилья примерно на 67 центов, любые другие работы по модернизации в течение следующих шести лет позволят арендодателю увеличить арендную плату максимум на 1,33 евро.

Небольшая перестройка

Арендодатели допускают множество юридических ошибок при проведении модернизации и последующем повышении квартплаты. Чтобы упростить им жизнь, законодатель устранил юридические препятствия для проведения небольших строительных работ стоимостью до 10.000 евро на каждую квартиру. В этом случае Vermieter может применить «упрощённый порядок». Каковы преимущества данного метода?

  • Информационное письмо. Арендодатель должен объявить о планируемых строительных работах письмом не позднее чем за три месяца до их начала. Он должен уведомить квартиросъёмщиков об ожидаемом увеличении арендной платы, как при обычной модернизации. Но он больше не должен сообщать размер будущих эксплуатационных расходов (Betriebskosten).
  • Упрощённый расчёт. Обычно при увеличении арендной платы после модернизации здания арендодатель не учитывает затраты на техническое обслуживание. По упрощённой схеме он выполняет это правило, вычитая на техническое обслуживание здания фиксированные 30% из общих затрат. Меры по техническому обслуживанию включают работы по содержанию в исправном состоянии и ремонту здания. Эти расходы по закону несёт только арендодатель. Предположим, он утеплил фасад дома на общую сумму 100.000 евро. Эта сумма включает 25.000 евро за возведение строительных лесов. Они используются не только для работ по теплоизоляции, но и для обновления внешней штукатурки. По этой причине арендодатель может переложить на жильцов только 75.000 евро. Упрощённая схема вычета фиксированных 30% экономит арендодателям время на проведение сложных расчётов затрат на техническое обслуживание.

Пример. Если Vermieter делает перепланировку ванной комнаты стоимостью 10.000 евро, то по упрощённой схеме после фиксированного вычета он может переложить на жильца только 7.000 евро. Следовательно, ежегодная арендная плата может вырасти на 560 евро (8% от 7.000 евро), то есть на 47 евро в месяц.

Больше никаких возражений. Ещё одно преимущество для арендодателей: при упрощённой схеме жилец больше не сможет возразить, что квартплата для него непосильна.

Модернизация здания в несколько этапов. Если арендная плата была увеличена по упрощённой схеме уже в 2019 году, то в течение последующих пяти лет её дальнейший рост исключён даже после обычной модернизации (§559 Bürgerliches Gesetzbuch). Важное исключение делается для сдаваемых в аренду собственных квартир (Eigentumswohnungen). В них повышение квартплаты после обычной модернизации невозможно только в течение двух лет.

Компенсация ущерба

Квартиросъёмщики могут требовать возмещения убытков, если арендодатели ведут себя ненадлежащим образом во время строительных работ. К таким случаям относятся, к примеру

  • месяцами закрытые герметичным брезентом окна, хотя строительные работы не продвигаются
  • длительное отключение воды
  • долговременное отсутствие входной двери (Eingangstür) в доме
  • шумные строительные работы рано утром или поздно вечером.

В таких случаях виноват арендодатель. Он может опровергнуть обвинение, указав уважительные причины проведения работ в ранние или поздние часы. Преднамеренное повышение квартплаты с целью выселения жильца может быть наказано штрафом в размере до 100.000 евро. Однако доказать умысел арендодателя будет сложно.

Mietpreisbremse

В 415 городах в настоящее время действуют меры по сдерживанию роста квартплаты при подписании нового договора аренды (Mietpreisbremse), которые в 2019 году ужесточились. Они должны тормозить её повышение – в первую очередь в крупных городах. При заселении новых жильцов в квартиру домовладельцы не могут требовать с них более 10% свыше размера принятой в данной местности арендной платы за сопоставимое жильё (ortsübliche Vergleichsmiete).

Исключения

Если предыдущий квартиросъёмщик уже платил более 10% свыше принятой в данной местности квартплаты за сопоставимое жильё, то в силу вступает правило сохранения состояния (Bestandsschutz): арендодатель может брать с нового жильца более 10% свыше ortsübliche Vergleichsmiete, как с предыдущего. На здания, введённые в эксплуатацию или сданные в аренду после 01.10.2014, сдерживающие меры не распространяются, как и на первую сдачу жилья в аренду после масштабной модернизации. Раньше существовала следующая проблема: если квартиросъёмщик установил, что его случай подпадает под действие сдерживающих мер, он не знал, действует ли исключение. Согласно закону, вступившему в силу в 2019 году, арендодатель должен сообщить будущим жильцам ещё до подписания договора аренды, что он сошлётся на исключение. Если он скрыл эту информацию, то сдерживающие меры будут применяться, даже если он имел право сослаться на исключение. Однако арендодатели могут дослать жильцу информацию о предыдущей величине квартплаты уже после того, как тот заехал в квартиру. Правда, тогда квартиросъёмщик только через два года начнёт вносить плату в размере более 10% свыше принятой в данной местности за сопоставимое жильё, которую вносил предыдущий жилец. А до того (в течение первых двух лет) новый арендатор должен перечислять не более 10% свыше ortsübliche Vergleichsmiete.

Жаловаться стало легче

Действующее с 2019 года законодательство упростило процесс подачи жалобы на нарушение правил сдачи жилья в аренду. Раньше квартиросъёмщикам приходилось обосновывать, почему они считают квартплату завышенной. Теперь достаточно предложения типа: «Я заявляю о нарушении исполнения мер по сдерживанию роста арендной платы». На немецком языке формулировка звучит так: «Ich rüge die Verletzung der Mietpreisbremse». Изменение мер по сдерживанию роста квартплаты было компромиссом. Объединение квартиросъёмщиков (Mieterbund) Дортмунда видит в них только «косметический ремонт», а Объединение домовладельцев и собственников земли Кёльна – «существенное ужесточение».

Обоснование

Сдерживание роста арендной платы действует практически во всех крупных городах страны. Оно направлено на усмирение арендодателей, использующих нехватку доступного жилья для получения завышенной арендной платы. Только в землях Саксония-Анхальт и Саар местные власти отказались от издания постановления о действии Mietpreisbremse, а земля Шлезвиг-Гольштейн отменила его. Власти земель должны обосновать, почему они издали постановление о Mietpreisbremse. Арендодатели должны иметь возможность проверить, действительно ли не хватает жилья по доступным ценам. Об этом говорит Гражданский кодекс. Некоторые постановления, как, например, в Нижней Саксонии, были недействительны из-за отсутствия достаточного обоснования (LG Hannover, Az. 7 S 7/20). Присланного позже обоснования, как в Гессене, тоже оказалось недостаточно (BGH, Az. VIII ZR 130/18). Если постановление о введении Mietpreisbremse недействительно, Vermieter не обязан соблюдать сдерживающие меры и может и далее требовать завышенную квартплату. Несмотря на то, что многим жильцам из-за ошибки, связанной с обоснованием постановления, пришлось вносить более высокую квартплату, чем они должны были вносить по закону, Федеральный верховный суд не разрешил им требовать компенсацию ущерба от соответствующей федеральной земли (BGH, Az. III ZR 25/20).

В новостройках домовладельцы могут устанавливать квартплату без каких-либо ограничений.