Нередко квартиросъёмщики сами модернизируют ванную или меняют ковровое покрытие в квартире под девизом: «Если Vermieter сам ничего не делает, я возьму ремонт в свои руки!» Однако жильцам не разрешено перестраивать квартиру так, как они хотят. Не спросив разрешения на обширные строительные работы у домовладельца, арендатор сильно рискует, так как тот может потребовать устранить произведённые изменения.
Если жилец откажется привести квартиру в изначальное состояние, чисто теоретически домовладелец вправе бессрочно расторгнуть с ним договор аренды. На практике же домовладельцы осторожны с такими радикальными мерами. К тому же суды допускают бессрочное расторжение арендных отношений лишь тогда, когда оно последовало в течение двух–трёх месяцев после того, как Vermieter предупредил жильца о необходимости сделать всё, как было.
Хотя большинству квартиросъёмщиков и удаётся избежать расторжения арендных отношений, они дорого расплачиваются за самоуправство: мало того, что инвестиции в модернизацию оказались напрасными, так ещё и нужно тратиться на её устранение.
Запрет в договоре
Часто домовладельцы даже включают в договор аренды пункт о том, что жильцам самовольно ничего перестраивать в квартире нельзя. Тогда все изменения, включая те, которые легко устранить (к примеру, новая маркиза или душевая перегородка), допустимы только с согласия хозяина дома. Разумеется, по поводу каждой мелочи обращаться к Vermieter’у не нужно. Ведь квартиросъёмщики вправе обставлять квартиру по своему вкусу: они могут прибить карниз для гардин, подключить электроприборы, не спрашивая разрешения. А вот своё желание просверлить несколько дырок в плитке нужно предварительно согласовать с домовладельцем.
Запрет в договоре аренды, как правило, касается обширных строительных работ: например, намерения положить плитку или сорвать доски. Такие планы требуют согласия домовладельца даже при отсутствии соответствующего предписания в договоре аренды.
Отказ маловероятен
По мнению судов, домовладельцы во многих случаях обязаны дать согласие на строительные работы. К примеру, жильцам разрешается поставить кухонный гарнитур с встроенным оборудованием, если такового в квартире нет. Тем самым они только приводят кухню в нормальное состояние (LG Konstanz, Urteil vom 14.10.1988, Az.: 1 S 216/88).
Хозяин дома не имеет права отказать жильцам первого этажа, опасающимся ограбления квартиры и намеревающимся поэтому поставить рольставни на балконных окнах (Landgericht Hamburg, Az.: 334 S 39/05).
Домовладелец может воспротивиться желанию квартиросъёмщика глубоко сверлить или пробивать стену. Установку газового отопления на этаже Федеральный верховный суд тоже посчитал массивным вторжением в строительную конструкцию. Квартиросъёмщик в Берлине хотел за свой счёт поставить Gasetagenheizung, так как в квартире было печное отопление. Домовладелец сказал нет, и судьи встали на его сторону (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 10/11).
Оповещение обязательно
Vermieter имеет право знать о планах жильцов, причём к последним предъявляются такие же требования, как к домовладельцам, которые сами планируют модернизацию (Landgericht Berlin, Az.: 62 S 345/94). Они должны до начала строительных работ сообщить арендодателю по электронной или обычной почте о виде и объёме строительных работ, а также об их дате начала и продолжительности.
Для инвалидов действуют особые правила. Они вправе требовать согласия на строительные меры, которые необходимы для использования квартиры с учётом их запросов. Инвалиды-колясочники могут, например, встроить лифт, пандус, широкие двери или вспомогательные устройства в ванной. Воспрепятствовать такой модернизации Vermieter может, лишь назвав более весомые причины, чем интересы квартиросъёмщика. При этом необходимо взвесить важные аспекты, касающиеся обеих сторон: вид инвалидности, необходимость перестройки, возможность устранить произведённые изменения позже, последствия для других жильцов, риск для домовладельца. Однако такое сопоставление интересов, как правило, заканчивается в пользу квартиросъёмщика-инвалида.
Устранение изменений
Во время строительных работ жильцы должны следить за тем, чтобы квартире (например, стенам или плитке) не был нанесён ущерб. Иначе домовладелец может потребовать компенсацию. К тому же квартиросъёмщики должны самостоятельно позаботиться о поддержании встроенных ими элементов (скажем, кухни со встроенным оборудованием) в исправном состоянии. Домовладелец имеет право требовать дополнительный залог (Kaution) на случай, если ему после выезда арендатора придётся за свой счёт устранять произведённые тем изменения. В принципе, съезжающий квартиросъёмщик должен передать домовладельцу квартиру в таком состоянии, в каком принял её при въезде. Поэтому, прежде чем модернизировать съёмное жильё, следует не только получить согласие домовладельца, но и договориться с ним (лучше всего в письменном виде) о том, что при выезде не придётся устранять изменения. При отсутствии письменной договорённости съезжающий жилец освобождается от обязанности устранения изменений лишь в исключительных случаях: например, когда он за свой счёт и с разрешения домовладельца встроил новую ванну или заменил кафельную печь на газовое отопление у себя на этаже (Landgericht Berlin, Az.: 65 S 355/09).
Возврат затрат
Как правило, квартиросъёмщикам никто не компенсирует их расходы. Они должны быть довольны уже тем, что им разрешили оставить встроенное ими оборудование в квартире. Правда, иногда они могут требовать за него деньги, несмотря на то, что об этом не было договорённости. Если с помощью принятых ими мер квартира вообще стала пригодна для жилья, при выезде речь может идти о компенсации расходов – при условии, что срок амортизации инвестиции ещё не истёк. Считается, что инвестиции в размере годовой квартплаты амортизируются через четыре года. При инвестициях в размере половины годовой квартплаты срок амортизации составляет два года.
Рекомендация эксперта. До начала строительных работ спросите у Vermieter’а, возместит ли он вам потом затраты и когда заканчивается срок амортизации для ваших инвестиций. Подробно задокументируйте состояние жилья до и после модернизации. Если строительные работы уже в разгаре или закончились, вам будет трудно получить согласие на возмещение затрат. Союз квартиросъёмщиков советует жильцам, инвестирующим деньги в квартиру, договориться с домовладельцем о сроке, в течение которого тот не может расторгнуть с ними арендные отношения. Тогда они защищены от расторжения договора также в случае продажи квартиры или намерения нового владельца использовать жильё для себя.
Кстати. Жильцы, которым не удалось договориться о компенсации с домовладельцем, могут попытаться получить её при выезде от нового квартиросъёмщика (Nachmieter).
Право на свою стиральную машину
Жильцам разрешено ставить в квартире стиральную и сушильную машины и пользоваться ими. По мнению земельного суда во Фрайбурге (Az.: 9 S 60/13), это относится к нормальному использованию квартиры. Другие жильцы дома должны мириться с шумом, исходящим от бытовой техники, как с «социально адекватными» шумовыми помехами. Это правило действует, в частности, когда арендатор учитывает время ночного и обеденного покоя. Суд первой инстанции в Эшвайлере (Az.: 26 C 268/12) разрешил жильцам пользоваться стиралкой в квартире, даже если договором аренды это запрещено потому, что в подвале стоит общая машина.
Ковровое покрытие служит десять лет
Если в квартире на момент сдачи её в аренду имелось ковровое покрытие пола, которое через несколько лет сильно износилось, домовладелец должен заменить его. Квартиросъёмщик имеет право на новый Teppichboden, сопоставимый по цвету и качеству с прежним, полагает земельный суд в Штутгарте (LG Stuttgart, Az.: 13 S 154/14). Если домовладелец не может постелить новое ковровое покрытие, так как сопоставимых покрытий больше нет в продаже, или потому, что этот Teppichboden не оправдал себя, он обязан спросить у жильца, какого цвета и качества должен быть другой. При выборе коврового покрытия домовладелец должен учитывать правомерные интересы арендатора (LG Berlin, Az.: 65 S 190/12). Vermieter не вправе против воли жильца заменить ковровое покрытие на ламинат. Это было бы существенным отклонением от оговоренного в договоре состояния, с которым жилец мириться не обязан (Landgericht Stuttgart, Az.: 13 S 154/14). И наоборот: квартиросъёмщик может требовать только сопоставимое ковровое покрытие, но не более качественный материал – например, ламинат или паркет. Обычно суды исходят из того, что ковровое покрытие среднего качества служит 10 лет. По истечении этого срока его следует заменить (Amtsgericht Dortmund, 26.08.2014, Az.: 425 C 2787/14; Amtsgericht Hannover, Az.: 564 C 16208/07).
Обсуждение