Длительный поиск квартиры наконец закончился, и перед переездом осталось только подписать договор аренды. Обычно он довольно длинный и написан мелким шрифтом. Но несмотря на это, с ним нужно внимательно ознакомиться. Дело в том, что Mietvertrag нельзя отозвать в течение 14 дней, как договор о предоставлении кредита или покупке вещей в интернете.

В интересах жильцов

Домовладельцы часто используют стандартные договоры, которые уже сформулированы заранее. Крупные жилищно-строительные объединения имеют собственные образцы, а многие частные владельцы домов берут типовой договор в Союзе собственников жилья Haus&Grund. Они в большинстве случаев соответствуют последним требованиям судов и жилищному законодательству, но в спорных случаях выгодны скорее домовладельцу, чем квартиросъёмщику. Образец договора, выражающего интересы жильцов, ­можно найти на сайте: mieterbund.de/service/mietvertrag. Распечатайте этот образец и сравните его с договором, предложенным вам домовладельцем. Можно обратиться за помощью и в Союз квартиросъём­щиков (Mieterverein) по месту жительства. На что же следует обратить внимание в первую очередь?

В договоре аренды указана квартплата без надбавки за отопление (Kaltmiete), которую нужно будет ежемесячно перечислять владельцу жилья. Чтобы оценить, соразмерна ли она, имеет смысл посмотреть местную таблицу стоимости найма квартир (Mietspiegel) на интернет-странице города. Сопоставьте эти две величины. В Сою­зе квартиросъёмщиков вам тоже скажут, не завышена ли квартплата.

Ограничение роста квартплаты. Вам следует проверить, соблюдает ли ваш домовладелец предписания закона об ограничении роста квартплаты (Mietpreisbremse) и не требует ли с вас сумму, которая более чем на 10% выше принятой в вашей местности за сопоставимое жильё (ortsübliche Vergleichsmiete). Если он хочет получить больше и тем самым нарушает закон об ограничении роста квартплаты, не спорьте с ним. Вы можете подписать договор, а после вселения в квартиру написать протест Vermieter’у из-за завышенной квартплаты (die Miete rügen). С этого момента вы должны будете платить только допустимую сумму, а за про­шедшие месяцы потребуете компенсацию переплаченной Miete. Для написания протеста у вас есть 30 месяцев. ­Многие квартиросъёмщики не используют это положение жилищного права, потому что не хотят портить отно­шения с Vermieter’ом. И напрасно.

 Предоплата эксплуатационных расходов. Наряду с квартплатой без надбавки за отопление (Kaltmiete) важна также величина предоплаты за эксплуатационные расходы (Nebenkosten). Она составляет существенную часть общей квартплаты – в среднем одну четвёртую. В 2022 году эта часть была ещё больше – ввиду роста цен на энергию. В 2023 году, когда пришёл перерасчёт за 2022-й (Betriebskostenabrechnung), многим пришлось доплачивать высокие суммы. Если ваш арендодатель увеличил вам авансовые платежи из-за высоких цен на энергию, это имеет смысл – таким образом он хочет защитить вас от больших дополнительных расходов. Однако вы не обязаны соглашаться на такое увеличение.

От договора об аренде жилья нельзя отказаться в течение 14 дней

Паушальная сумма. Если в договоре аренды приведена паушальная сумма за эксплуатационные расходы, подумайте, выгодно ли это вам. Предоплата обычно лучше, потому что тогда домовладелец раз в год делает перерасчёт и вам придётся платить лишь свою долю в расходах, а за воду и отопление – только то, что вы действительно израсходовали. Паушальная сумма может быть выгодна лишь тем, кто заранее знает, что будет жить в квартире недолго.

 Staffelmiete. В некоторых договорах домовладелец с помощью Staffelmiete устанавливает уже при подписании Mietvertrag’a, когда и насколько повысится квартплата в будущем (§557a BGB). Но для каждого периода он должен учитывать предусмотренное законом ограничение роста квартплаты (Mietpreisbremse). Это значит, что каждое повышение Miete не должно превышать 10% от принятой в данной местности квартплаты за сопоставимое жильё (§557b Abs. 4 BGB). В случае несоблюдения этой границы повышение неправомерно и жилец может его отклонить. Тогда домовладельцу не разрешается увеличивать квартплату, даже если он модернизировал жильё.
Используя Staffelmiete, Vermieter избегает хлопотного процесса, при котором ему всегда нужно получать согласие арендатора на повышение квартплаты.
n Indexmiete. Некоторые домовла­дельцы хотят регулярно повышать квартплату, когда цены в Германии в целом возрастают (§557b BGB). Тогда квартплата привязана к индексу потребительских цен, который устанавливает Федеральное статистическое ведомство. Для Vermieter’а это самый прос­той способ повышения квартплаты без какого-либо правового риска. К тому же Indexmiete позволяет ему поднять квартплату даже несмотря на то, что она уже достигла уровня принятой в данной местности или даже превысила её.

Однако Indexmiete в отличие от Staffelmiete увеличивается не автоматически: домовладелец должен послать жильцу уведомление об изменении с указанием даты, начиная с которой тот должен перечислять более высокую сумму. Кроме того, на последующие по­вышения квартплаты с учётом индекса роста цен не распространяется Mietpreisbremse (§557b Abs. 4 BGB). Зато дополнительное повышение квартплаты из-за модернизации недопустимо.

Осторожно с­ ­Indexmiete: при высокой инфляции она обходится дорого.

Ограничение свободы

По закону арендатор имеет право в любое время расторгнуть договор аренды с соблюдением трёхмесячного срока. Однако многие домовладельцы хотят «привязать» жильцов на длительное время к квартире и исключить досрочное прекращение арендных отношений с обеих сторон, поскольку поиск ­новых квартиросъёмщиков связан с дополнительными расходами и затратой времени. Согласно решению Федерального верховного суда (Bundesgerichtshof, ­Urteil vom 8. Dezember 2010, Az.: VIII ZR 86/10), отказ от расторжения ­договора возможен максимально на четыре года. Такой отказ ограничивает свободу действий жильца. Кто знает, не придётся ли ему в течение следующих четырёх лет переезжать, скажем, из-за смены места работы?

Если пункт об отказе от расторжения договора исключить не удастся, нужно хотя бы подстраховаться с помощью так называе­мой оговорки о праве самостоятельно подыс­кать новых жильцов (Nachmieterklausel). Она позволяет избавиться от договора без финансовых потерь, предложив домовладельцу по меньшей мере трёх новых претендентов на освобождающееся жильё.

Жилплощадь

Необходимо, чтобы в договоре аренды была точно указана жилплощадь. Это важно по многим причинам.
Во-первых, она берётся за основу при расчёте многих эксплуатационных расходов, которые не зависят от индивидуального потребления. Во-вторых, если квартира более чем на 10% меньше, чем указано в договоре, это её недостаток, а значит, жилец имеет право снизить квартплату (BGH, Az.: VIII ZR 209/10).

Мелкий ремонт

В большинстве договоров аренды имеется оговорка о мелком ремонте (Kleinreparatur), хотя содержание квартиры в исправном состоянии – дело домовладельца. Такая оговорка обязывает квартиросъёмщика оплачивать ремонт, к примеру, крана в ванной до определённых границ. Но она недействительна, если не объясняет, что подразумевается под мелким ремонтом, не указывает верхнюю границу для каждого ремонта (например, 100 евро) и для общей годовой нагрузки квартиросъёмщика (допустимы 8% годовой квартплаты без надбавки за отопление). К тому же домовладелец не вправе обязать жильца самостоятельно что-либо ремонтировать или нанимать мастеров. Лучше всего, конечно, чтобы в договоре вообще не было пункта о мелком ремонте.

Mietkaution

Залог должен составлять максимум три квартплаты без предоплаты за эксплуа­тационные расходы (§551 BGB). Тот, кто не в состоянии заплатить весь Mietkaution одной суммой, может внести его тремя частями. Первую нужно уплатить к началу арендных отношений. Плату по частям домовладелец не имеет права исключить договором аренды.

Кому подписывать?

Тот, кто въезжает в квартиру вместе с партнёром или друзьями, должен обсудить с ними, кто будет подписывать договор: все или кто-то один из них. Если в нём будут указаны все, то расторгнуть арендные отношения могут только все вместе. Это неудобно, когда съезжает кто-то один. Парам следует подписывать договор аренды совместно. Тогда оба партнёра будут иметь одинаковые права и один из них не сможет выставить второго за дверь после ссоры.

Рекомендация эксперта. Не дискутируйте с домовладельцем о пунктах в договоре, которые и так недействительны. К примеру, если в нём содержится недействительная оговорка о косметическом ремонте (Schönheitsreparatur), вам не следует настаивать, чтобы домовладелец вычеркнул её. Только когда соответствующий случай действительно наступит, вам придётся поговорить с ним. Тогда действуют установленные законом или судами правила, которые на вашей стороне.

По закону арендатор обязан вносить квартплату в начале месяца, не позднее третьего рабочего дня.