За полы отвечает домовладелец. То, что они со временем изнашиваются, – его проблема. Квартиросъёмщик уже покрыл расходы на обновление изношенного паркета или коврового покрытия за счёт квартплаты. Другое дело, если речь идёт об ущербе, выходящем за рамки обычного износа. За него отвечает арендатор – при условии, что он виноват в его возникновении. Воп­рос только в том, что считать обычным износом. Многие суды по этому поводу высказали своё отношение в судебных решениях. Оно сводится к тому, что жильцы обязаны бережно обращаться с полами, но это не должно приводить к непосильным ограничениям в быту. То, что в повседневной жизни что-то падает на пол и оставляет следы (даже небольшие вмятины), – обычное явление. Поэтому не каждая царапина и не каждый след сразу считаются чрезмерным износом. По мнению суда первой инстанции во Франкфурте-на-Майне, поверхностные царапины в повседневной жизни неизбежны (AG Frankfurt am Main, 30. Januar 2015, Az.: 33 C 710/14 (51)). За такой ущерб жильцы при выезде из квартиры платить не должны. Небольшие трещинки при долголетнем пользовании полами тоже неизбежны.

Обувь для улицы

В квартире разрешается ходить в обуви для улицы – прежде всего это можно делать в прихожей. И если там за годы проживания образовались царапины, то это износ, предусмотренный договором (OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.10.2003, Az.: I-10 U 46/03).

Если паркет с годами сверху потускнел, то это тоже нормальное явление и речь опять-таки идёт об обычном износе. Цветовые различия из-за неодинакового падения лучей солнца или в тех местах, где стояла мебель, так же привычны, как вмятины, которые остались на полу после тяжёлого шкафа. К тому же при въезде и выезде жильцы часто передвигают мебель, из-за чего остаются царапины. Избежать этого нельзя, а значит, можно говорить об обычном использовании квартиры. Правда, квартиросъёмщики должны быть осторожны. От них можно требовать применения простых защитных мер: использования войлочных прокладок или ткани.

Если вы разлили вино

При однозначных повреждениях коврового покрытия у жильцов мало шансов выиграть дело. Пятна от красного вина и сигарет не общеприняты, полагает земельный суд в Дортмунде (LG Dortmund, Az.: 21 S 110/96). То же самое касается подтекания воды, из-за чего доски на полу разбухли.
Земельный суд в городе Мангейм также обязал возместить ущерб квартиросъёмщицу, которая ходила на шпильках по паркету, из-за чего на нём образовались небольшие вмятины (LG Mannheim, Az.: 12 S 9/72).

Срок службы коврового покрытия среднего качества – в среднем 10 лет

Курение в квартире

В квартире разрешено курить. Но если ковровое покрытие пропахло дымом и настолько пожелтело, что квартиру нельзя сдавать новым жильцам, это уже выходит за рамки обычного использования. Тогда курильщик должен оплатить покупку нового коврового покрытия (AG Magdeburg, Az.: 17 C 3320/99).

Осторожным надо быть также с креслом для рабочего стола: колёсики легко царапают паркет и ламинат. Хотя для земельного суда в Оснабрюке это обычное явление – до тех пор, пока износ не выходит за рамки нормального. Но жильцам на всякий случай следует что-то подложить под кресло (Landgericht Osnabrück, 06.06.2001,Az.: 1 S 1099/00).

Собака в доме

Вопрос о том, считается ли нормальным износом поцарапанный собакой паркет, – спорный. Земельный суд в Кобленце полагает, что квартиро­съёмщики должны впускать собаку только в те помещения, где нет паркета, или ей нужно надеть носки – даже если домовладелец разрешил держать животных в квартире (LG Koblenz, Az.: 6 S 45/14). Суд первой инстанции в Бер­лине, напротив, придерживается мнения, что если договором аренды разрешено держать в квартире собаку, следы когтей надо расценивать как обычное явление (AG Köpenick, Az.: 8 C 126/98).

А в городе Аурих владельцу собаки пришла в голову идея наклеить на ступеньки ковровую плитку. Но при выезде он не смог отодрать её, не оставив следов клея, поэтому ему пришлось оплатить расходы на их устранение (OLG Oldenburg, Az.: 3 U 26/04).

Проблемы возникают и из-за кошек. Даже если домовладелец разрешил держать в доме домашних животных, три кошки в квартире – это слишком много, решил Верховный земельный суд в Саарбрюккене (Az.: 5 W 72/13). Квартиросъёмщица часто оставляла их без ­присмотра, и пол в одной комнате настолько пропитался кошачьей мочой, что паркет, включая деревянное основание, пришлось полностью заменить.

Для других судов уже две кошки в квартире – это много. Они, по мнению судей в Карлсруэ, – слишком большая нагрузка на квартиру (AG Karlsruhe, 10.11.1994, Az.: 10 C 326/94).

В Бремене судебный процесс проиграли даже хозяева одной кошки. Домовладелец возложил на них расходы на замену коврового покрытия, определённое место на котором их кошка всегда использовала как туалет. В итоге жильцам пришлось заплатить за ущерб.

Частичная оплата

Но даже в случае однозначного ущерба жильцы не всегда берут расходы на себя. Если они уверяют, что царапины были на полу ещё при вселении, домовладелец должен доказать, что он сдал в аренду квартиру без повреждений. Допустим, ему не удастся сделать этого. Тогда он останется с пустыми руками. Того, что в договоре аренды написано обобщённо: «Помещения переданы готовыми к заселению и без повреждений», – недостаточно (OLG Düsseldorf, Az.: I-10 U 46/03). Если же домовладельцу удастся доказать, что при въезде в квартиру царапин не было, за них отвечает квартиросъёмщик. Но ему придётся оплачивать не весь счёт за новое покрытие пола, а только ту часть, которая соответствует его «возрасту» и продолжительности проживания жильца в квартире.

Пример. После пяти лет проживания в квартире жильцы съезжают с неё. После них на ковровом покрытии ­осталось красное пятно от вина. Ver­mieter постелил ковровое покрытие ­перед их въездом в квартиру. Оно служит в среднем десять лет. Из-за пятна домовладелец заменил его, что обошлось ему в 500 евро. Арендаторы должны перенять половину этой суммы – то есть 250 евро.

Решающую роль играет то, сколько лет служит покрытие пола. По мнению судов, срок службы коврового покрытия высшего качества – в среднем 15 лет, а среднего качества – 10 лет. Плитка может начать отслаиваться после 20 лет службы – это нормальный износ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 14. Mai 2003, Az.: VIII ZR 308/02). Ли­нолеум служит 15-20 лет, а ламинат – 10 лет. Паркет и дощатый пол нужно заново шлифовать и покрывать лаком через 12-15 лет службы.

Потеря ценности

Срок амортизации начинается не со дня вселения в квартиру нового жильца, а со дня укладки пола. Если арендаторы живут в квартире более шести лет, а ковровое покрытие среднего качества домовладелец постелил за четыре года до их въезда, средний срок его службы (10 лет) уже превышен. Это значит, что Vermieter при выезде жильцов не может требовать от них компенсацию ущерба за дырки и пятна, так как ковровое покрытие уже не имеет никакой ценности.

Квартиросъёмщикам, которые оставили после себя на паркете пятно от воды площадью 3,5 кв. м, тоже не пришлось платить за ущерб. Домовладельцу пришлось за свой счёт отшлифовать весь паркет и покрыть его лаком. Суд возложил расходы на него, так как паркету было более 18 лет и ремонт ему требовался в любом случае (LG Frankenthal, 19.11.2014, Az.: 2 S 173/14).

Назло домовладельцу

Суд первой инстанции в Берлине рассматривал дело квартиросъёмщика, который вселился в квартиру с дощатым полом, покрашенным краской. Через какое-то время он его отшлифовал и покрыл лаком. Когда домовладелец расторг с ним договор аренды из-за собственной потребности в жилье, жилец пригрозил ему, что снова покрасит доски. Но судьи запретили ему это делать.

Если Vermieter хочет перенять квартиру с отшлифованным полом, квартиросъёмщик должен согласиться с этим. Покраска досок расценивалась бы как нарушение права собственности домовладельца (AG Berlin-Neukölln, Az.: 12 C 49/11).

Если Vermieter не меняет старый пол, жильцы вправе снизить квартплату.

Это не ремонт

В отличие от поклейки обоев или покраски стен обновление паркета или плитки не относится к косметическому ремонту. Если договор аренды возлагает на квартиросъёмщика проведение косметического ремонта, это не распространяется на полы. Даже когда в договоре содержится пункт, согласно которому обновление полов вменяется в обязанность жильцу, он не должен их обновлять (OLG Düsseldorf, Az.: I-10 U 46/03). Это значит, что, если ковровое покрытие или ламинат за долгие годы износились, домовладелец должен их заменить. Если срок службы паркета или дощатого пола истёк, Vermieter обязан за свой счёт отшлифовать доски и покрыть их лаком. Жильцы имеют право требовать ремонта по истечении установленного срока службы покрытия пола и его износа. В случае отказа арендаторы вправе снизить квартплату.

12-летнее ковровое покрытие, на котором уже образовались складки, даёт право на снижение квартплаты на 5%, считает земельный суд в Дармштадте. А суд первой инстанции в Гельзенкирхене в похожем случае дал добро даже на снижение на 10% (Az.: 3 C 387/87). Но прежде чем сокращать квартплату, следует написать письмо домовладельцу, описать в нём недостаток и потребовать его устранения в течение как минимум двух недель. Правда, здесь нужно быть осторожным: как только общая сумма сокращения превысит одну месячную квартплату, домовладелец вправе расторгнуть арендные отношения из-за задолженности по квартплате. Поэтому рекомендуется предварительно проконсультироваться в Сою­зе квартиросъёмщиков (Mieterverein).