Домовладелец должен отправить квартиросъёмщику перерасчёт эксплуатационных расходов не позднее чем через 12 месяцев после окончания отчётного периода (§556 Abs. 3 BGB). По истечении данного срока Vermieter не может больше потребовать от вас доплату, вы же даже по прошествии 12 месяцев вправе требовать от него перерасчёт. Отсчёт срока всегда начинается по окончании отчётного периода – обычно с конца года. Съехал ли жилец с квартиры во время этого периода и если да, то когда, решающей роли не играет. Если вы выехали из квартиры, к примеру, в марте 2022 года, домовладелец должен был отправить вам перерасчёт до конца 2023-го.

Делать промежуточный (частичный) перерасчёт Vermieter не обязан. Предположим, вы заметили, что перерасчёт пришёл слишком поздно, уже после того, как внесли требуемую домовладельцем доплату. В таком случае у вас всё равно есть право потребовать вернуть вам деньги (BGH, Az.: VIII ZR 94/05).

Бывает, что Vermieter даже по прошествии 12-месячного срока не отправляет жильцам перерасчёт, а они ожидают компенсацию. В такой ситуации можно оказать на него давление, прекратив вносить предоплату за текущие эксплуатационные расходы (BGH, Az.: VIII ZR 191/05). Однако, когда перерасчёт придёт, удержанную сумму придётся уплатить.

Полученный перерасчёт надо внимательно проверить. Он должен быть полным и понятным. По каждой позиции должны быть названы общая сумма расходов на весь дом, доля жильца и метод раскладки, по которому общие затраты распределяются между квартиросъёмщиками.

В конце перерасчёта должно быть чётко указано, сколько вам нужно доплатить или сколько вам вернут.

Камень преткновения

Между домовладельцами и жильцами часто возникают споры из-за расходов на оплату услуг Hausmeister’a. Обычно он выполняет и обязанности управляющего – к примеру, принимает квартиру у выезжающих жильцов или делает ремонт в доме. Такие работы относятся к приведению здания в исправное состояние и управлению и не должны оплачиваться квартиросъёмщиками.

ПРИМЕР. Hausmeister получает зарплату в размере 5.400 евро в год. Домовладелец не имеет права переложить на нанимателей жилья всю эту сумму, а должен вычесть из неё оплату за выполнение ремонтных и управленческих работ. Так как её трудно подсчитать точно, часто зарплату просто сокращают на 10%. А значит, на жильцов возлагается оплата не 5.400, а только 4.860 евро.

Фактор экономичности

Квартиросъёмщики вправе требовать от владельца жилья, чтобы он вёл хозяйство экономно. Скажем, он должен заказывать жидкое топливо для отопления в большом объёме со скидкой, а не маленькими порциями без скидки (Oberlandesgericht Koblenz, Az.: 3 U 1623/83). Однако он не обязан всегда выбирать самое дешёвое предложение. К примеру, для уборки дома он может нанять компанию, руководствуясь критерием добросовестности и надёжности.

РЕКОМЕНДАЦИЯ ЭКСПЕРТА.
В интернете на сайте mieterbund.de можно сравнить собственные эксплуатационные расходы со среднестатистическими. Для этого задайте в поисковой строке aktueller Betriebskostenspiegel. Хотя отклонение от среднестатистических показателей и не даёт права не перечислять доплату, однако показывает, какие затраты подозрительно высоки.

Спорные позиции

Наниматель жилья не обязан сразу перечислять требуемую доплату. Он может проверять полученный перерасчёт в течение четырёх недель.

При обнаружении в нём ошибок необходимо сообщить о них хозяину дома заказным письмом и попросить его разъяснить спорные позиции.

До их выяснения у квартиросъёмщика есть две возможности: либо перечислить всю требуемую сумму доплаты, оставляя за собой право затребовать её назад (unter dem Vorbehalt einer Rückforderung), либо удержать из суммы доплаты спорную часть до получения удовлетворительного ответа.

Предъявить претензии по перерасчёту жильцы могут в течение года после его получения. Для проверки они имеют право посмотреть счета. Правда, для этого нужно прийти в бюро домовладельца. Требовать пересылку копий по почте нельзя, за исключением случаев, когда бюро находится далеко. Но многие домовладельцы из любезности делают копии за небольшую плату.

Подробный чек-лист

Итак, что проверяется в перерасчёте?

  • Соблюдён ли срок его отправки.
    У домовладельца есть для этого 12 месяцев после окончания периода, за который сделан перерасчёт. Сохраните конверт с почтовым штемпелем, показывающим, когда поступило письмо.
  • Содержит ли Mietvertrag договорённость об оплате приведённых в перерасчёте расходов.
    Для этого в договоре аренды должны быть перечислены все пункты, приведённые в перерасчёте, или иметься ссылка на постановление об эксплуатационных расходах (Betriebskostenverordnung). Sonstige Betriebskosten разрешено указывать в перерасчёте только в том случае, если в Mietvertrag’e объяснено, что конкретно под ними подразумевается.
  • Вычтены ли расходы на ремонт и управление.
    Их перекладывать на квартиросъёмщиков нельзя.
  • Указан ли по каждой позиции метод распределения.
    Совпадает ли он с указанным в договоре аренды.
  • Учёл ли домовладелец предоплату, которую вы вносили ежемесячно.
  • Намного ли выше расходы по сравнению с предыдущим годом.
    Если да, поинтересуйтесь у домовладельца, почему затраты так сильно возросли. Сравните расходы со среднестатистическими от Союза квартиросъёмщиков.
  • Есть ли в доме пустые квартиры.
    Если да, расходы на них Vermieter должен оплачивать самостоятельно.
  • Не арендует ли в доме помещения какая-нибудь компания, у которой повышенные расходы на воду и вывоз мусора.
    Тогда из эксплуатационных расходов нужно вычесть её долю.
В среднем жильцы платят за Nebenkosten 2,28 евро на кв. м в месяц.

Все пункты

Домовладелец может включить в перечень эксплуатационных расходов, которые должны оплачивать квартиросъёмщики, следующие позиции:

  • Затраты на отопление и горячую воду.
    Они должны начисляться в зависимости от потребления. Если индивидуальный расход не указан, перерасчёт ошибочен и вы имеете право сократить затраты на отопление и горячую воду на 15% (§12 Abs. 1 HeizKV).
  • Поземельный налог (Grundsteuer).
    Относится к текущим расходам на земельный участок и, как правило, распределяется между квартиросъёмщиками в зависимости от жилой площади квартиры.
  • Холодная вода и сток воды.
    Эти позиции могут быть соединены, так как часто сток использованной воды отдельно не замеряется: он равен использованной холодной, что допустимо (BGH, 15.07.2009, Az.: VIII ZR 340/08).
  • Лифт.
    Жильцы оплачивают техобслуживание лифта, даже если не пользуются им или живут на первом этаже (BGH, Urteil vom 20.09.2006, Az.: VIII ZR 103/06). Решающую роль играет возможность теоретического использования. Затраты на лифт нельзя перекладывать только на жильцов, живущих в части здания без доступа к лифту (BGH, Az.: VIII ZR 128/08).
  • Уборка улицы и вывоз мусора.
    Включает также уборку снега и льда. Плата за аренду или покупку мусорных бачков к Betriebskosten не относится.
  • Уборщица.
    Зарплату и расходы на моющие средства (§2 Nr. 9 BetrKV) можно переложить на жильцов. За одноразовую уборку после строительных работ платит домовладелец.
  • Садовник.
    Оплата ухода за садом, палисадником, площадками, подъездом и растений — даже если жилец не пользуется садом (BGH, Az.: VIII ZR 135/03).
  • Освещение.
    Расходы на освещение общих помещений и уличное освещение. За лампочки жильцы не платят.
  • Трубочист.
    Расходы можно включить (§2 Nr. 13 BetrKV).
  • Кабельное подключение.
    Если в договоре аренды предусмотрена кабельная услуга, расходы допустимы (§2 Nr. 25 BetrKV). Но жилец, которому кабель не нужен, не обязан платить.
  • Сигнализаторы дыма.
    Аренда и обслуживание — допустимые sonstige Kosten (§2 Nr. 17 BetrKV) (LG Magdeburg, Urteil von 27.09.2011, Az.: I S 171/11).
  • Страховки.
    Включаются: Wohngebäudeversicherung, Haftpflichtversicherung, Gewässerschadenhaftpflichtversicherung.
  • Очистка кровельного лотка.
    Допустима в перерасчёте, если производится регулярно (§2 Nr. 17 BetrKV), а не однократно.
Между домовладельцами и нанимателями жилья часто возникают споры из-за расходов на оплату услуг Hausmeister’a.