Вокруг отступных

Жильцы, намеревающиеся обставить квартиру по собственному вкусу, не всегда готовы платить внушительные суммы за встроенную кухню или мебель, которую предыдущие арендаторы не собираются забирать с собой и которая иногда годится только для Sperrmüll’я. Или за то, что их предшественники освободят жилье раньше оговоренной даты. Какие же претензии в подобных ситуациях являются допустимыми и законными, а какие – чрезмерными и неприемлемыми?

Что правомерно, а что нет

Законодательные нормы и положения, касающиеся уплаты отступных (Ablöse, Abstandszahlungen или Abschlagszahlungen) для сдаваемых в аренду квартир, достаточно сложны. Прежде всего, необходимо учитывать разницу между тем, требует ли отступные предыдущий квартиросъемщик (Vormieter) или сам арендодатель (Vermieter). А также то, о каких предметах обстановки и денежных суммах идет речь.

В целом требование об уплате отступных – с учетом определенных исключений – является правомерным. Однако предыдущий арендатор не вправе требовать их только за то, что выедет из квартиры в оговоренный срок. Он и так обязан это сделать, расторгая договор об аренде. Иногда он оговаривает с домовладельцем право о предложении преемника (Vorschlagsrecht) и требует с последнего деньги за рекомендацию. Согласно разъяснению Беате Хайльманн (Beate Heilmann), адвоката и председателя рабочей группы по жилищному праву и недвижимости Немецкой ассоциации адвокатов, подобные действия незаконны. Зато приобретение за приемлемую сумму встроенной кухни или мебели предшественника новым арендатором с юридической точки зрения вполне правомерно.

Лазейка для арендодателя

В принципе, в соответствии Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermG), домовладелец не вправе привязывать заключение договора об аренде жилья (Mietvertrag) к выплате дополнительного вознаграждения, возмещению накладных расходов (Auslagenerstattung) и прочим условиям подобного рода. Однако иногда арендодатели используют подержанную мебель в качестве лазейки, чтобы помимо оговоренной арендной платы (Miete) потребовать от квартиросъемщика дополнительные вознаграждение – фактически замаскированный бонус за сдачу жилья внаем или подписание договора об аренде жилья.

Подобные действия со стороны арендодателя являются недозволенными, тогда как предоставление жильцу имеющих определенную ценность предметов обстановки за приемлемую плату вполне укладывается в рамки закона, подчеркивает Хайльманн.

Соразмерная плата

Отступные должны быть соразмерными (angemessen) и соответствовать реальной стоимости уступаемых вещей на данный момент (Zeitwert). При ее определении учитываются прежде всего возраст и состояние предметов. Сумма отступных является справедливой, если она соответствует реальной, объясняет Хайльманн. В таком случае к передаче вещей преемнику за деньги не может быть претензий. Иначе обстоит дело, когда разница между суммой отступных и реальной стоимостью предметов слишком велика: скажем, когда за встроенную кухню 20-летней давности требуют сумму 20 тысяч евро.

Иногда требование отступных подразумевает не одноразовую выплату, а так называе­мую надбавку за мебель (Möblierungszuschlag) или плату за износ (Abnutzungszuschlag) за встроенные шкафы, мебель для ванной комнаты или гарнитур, взимаемую дополнительно к арендной плате. Здесь также должна учитываться реальная стоимость вещей и существуют определенные границы. Например, надбавка к арендной плате (Aufschlag) в 200 евро в месяц за шкаф стоимостью 2.000 евро является чрезмерно высокой, поскольку таким образом стоимость шкафа более чем окупится уже через год. Если квартиросъемщик проживает в квартире несколько лет, он оплатит этот шкаф несколько раз, подчеркивает Моника Шмид-Бальцерт (Monika Schmid-Balzert) из Ассоциации квартиросъемщиков Мюнхена (DMB Mieterverein München). В случае сомнений она советует проконсультироваться с адвокатом, специализирующимся на жилищном праве, или экспертами Ассо­циации квартиросъемщиков.

Источник тепла

В некоторых квартирах имеется камин или печь. Если они являются единственным источником тепла, квартиро­съемщики не должны платить за них отступные. То же касается и водонагревателя (Warmwasserbereiter). Обеспечение отоп­ления и нагрева воды – обязанность домовладельца и включается в стоимость аренды, указывает Шмид-Бальцерт.

Однако, если печь или камин дополняют имеющееся в квартире стандартное отопление, а домовладелец или предыдущий жилец требует за них отступные, новым квартиросъемщикам следует подсчитать, стоит ли дополнительное отопительное устройство тех денег, которые за него просят.

Когда придется платить отступные за печь, имеющуюся в квартире?

Добровольное дело?

Теоретически выплата отступных является добровольной и новые квартиросъемщики не обязаны платить за мебель и другие предметы обстановки, остающиеся от предыдущего арендатора. Последний должен забрать их при выезде из квартиры, если новый жилец не проявляет к ним интереса и не готов их приобрести. Кроме того, квартиросъемщик не ­обязан платить домовладельцу отступные за оставшиеся от предыдущего арендатора мебель и другие вещи.

Однако в действительности дело обстоит иначе. С учетом напряженной ситуации на рынке жилья, сложившейся в Германии, потенциальный квартиросъемщик, не соглашаю­щийся наследовать предметы, оставленные предшественником, и платить за них отступные, часто остается без крыши над головой, так как Vermieter ищет более сговорчивого претендента. Поэтому решающим в подобной ситуации является то, готов ли человек, пребываю­щий в поисках жилья, платить отступные, чтобы вселиться в данную квартиру, и в состоянии ли он себе это позволить.

Если новый квартиросъем­щик соглашается с предъявленными ему финансовыми требованиями, Шмид-Бальцерт рекомендует обязательно оформить это в письменном виде в форме договора, который впоследствии будет иметь доказательную силу. Эксперт советует при наследовании вещей предыдущего жильца с выплатой отступных заключить с ним договор купли-продажи (Kaufvertrag), в котором будут перечислены предметы обстановки и условия их передачи. Предоставление же квартиро­съемщику предметов обстановки и инвентаря, принадлежащих домовладельцу, может быть оговорено в договоре об аренде жилья, в пункте Sonstiges. Или же между домовладельцем и жильцом может быть заключен отдельный договор об этом.

Новый владелец

После уплаты отступных приобретенные таким образом предметы обстановки и вещи становятся собственностью нового квартиросъемщика. Он вправе сделать с ними все что угодно: выбросить, забрать с собой при выезде, перепродать следующему жильцу и т.п.

Это положение не распространяется на предметы, которые принадлежат арендодателю и за пользование которыми жилец вносит плату (Nutzungsgebühr) в течение всего срока действия договора об аренде.