Залог служит домовладельцу гарантией: за счёт него тот может покрыть задолженность по квартплате или ущерб после выезда арендатора из квартиры. Однако жилец должен вносить залог только в том случае, если это зафиксировано в договоре аренды.
Согласно §551 Гражданского кодекса Германии (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), размер залога ограничен тремя квартплатами без эксплуатационных расходов (Nebenkosten). Жилец имеет право внести его тремя одинаковыми суммами: первую нужно уплатить при передаче квартиры, вторую – к началу второго месяца действия договора аренды и третью – к началу третьего месяца.
Вложение под проценты
Vermieter должен положить деньги квартиросъёмщика на отдельный счёт под проценты с трёхмесячным сроком расторжения договора. То есть деньги должны храниться отдельно от имущества домовладельца, чтобы в случае его неплатёжеспособности кредиторы не имели доступа к ним. Жилец вправе потребовать от домовладельца доказательство того, что тот положил залог на отдельный счёт.
Набежавшие на вложенный залог проценты полагаются арендатору. Они выплачиваются ему вместе с залогом после окончания арендных отношений. Однако после выезда жильца домовладелец сначала проверит, не нанёс ли тот квартире ущерб. В случае обнаружения повреждений Vermieter должен дать квартиросъёмщику возможность устранить их, а потом уже может за счёт залога покрыть расходы на устранение повреждений. Если жилец задолжал домовладельцу квартплату, тот имеет право сразу удержать неуплаченную сумму из залога.
Возврат денег
Вопрос о том, как долго домовладелец может придерживать залог, – спорный. В принципе, Vermieter обязан по возможности быстро установить, имеет ли он претензии к съехавшему жильцу. Поскольку скрытые повреждения часто обнаруживаются только по прошествии какого-то времени, нужно исходить от 2 до 6 месяцев (для ориентировки). Но если перерасчёт эксплуатационных расходов (Betriebskostenabrechnung) будет сделан позже, возврат залога может затянуться. Суды допускают срок до года.
Правда, когда ожидается, что за Nebenkosten жильцу придётся доплачивать, домовладелец может задержать только соразмерную часть залога (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az.: VIII ZR 71/05). Удерживать весь залог паушально он не вправе. То, какая сумма считается соразмерной, зависит от величины предполагаемой доплаты. Исходить нужно от последнего перерасчёта.
Самоуправство
Квартиросъёмщик не имеет права в последние месяцы перед выездом из квартиры «жить за счёт залога» – не вносить квартплату, предполагая, что домовладелец всё равно не вернёт Mietkaution. Если жилец правомерно сократил ранее квартплату, так как домовладелец вовремя не устранил имеющиеся в квартире недостатки, Vermieter’у не разрешено вычесть удержанную жильцом сумму из залога. В противном случае он должен снова положить недостающую сумму на банковский счёт для залога.
В соответствии с §195 BGB, право квартиросъёмщика на возврат залога теряется за давностью лет по прошествии трёх лет (gesetzliche Verjährungsfrist).
Страховка
Не каждый арендатор располагает необходимой суммой, чтобы сразу при въезде уплатить залог. Ведь при переезде возникает много других затрат. Для этой целевой группы предназначена страховка (Mietkautionsversicherung), однако она очень дорогая. При сумме залога 2.400 евро страховка стоит от 80 до 113 евро в год – в зависимости от страховой компании. Поэтому защитники прав потребителей не рекомендуют её заключать.
Страховка при необходимости покрывает ущерб, нанесённый жильцом квартире. Но для этого он должен ежемесячно или раз в год вносить взносы. К тому же страховая компания потребует потом вернуть ей сумму ущерба. В конечном итоге вы платите деньги, даже если ущерб не возникнет. Тем, кто при вселении в квартиру не в состоянии внести необходимую сумму в качестве залога, выгоднее взять в банке обычный потребительский кредит (Ratenkredit), чем заключать страховку.
КСТАТИ. Если у вас возникли проблемы с арендодателем, потому что он не возвращает вам залог или вернул его не полностью, вам понадобится поддержка. Вы можете обратиться в Союз квартиросъёмщиков (Mieterverein) по месту жительства или к адвокату, предоставляющему консультации по вопросам аренды жилья. Но прежде чем нанимать адвоката, поинтересуйтесь, во сколько обойдутся вам его услуги. Если у вас есть правовая страховка, узнайте в страховой компании, покроет ли она расходы на спор о возврате залога.
Обсуждение