В последние годы в период низких процентных ставок, использование кредита по строительному сберегательному договору для финансирования недвижимости (Bausparvertrag) было не слишком привлекательным. В сравнении с очень низкими процентами по банковским кредитам, такие договоры казались дорогими. Зачастую было выгоднее использовать накопленные для покупки недвижимости средства на путешествия в дальние страны, чем вкладывать их в покупку недвижимости...
Однако ситуация изменилась. Сегодня процентные ставки по кредитам многих старых строительных сберегательных договоров значительно ниже текущих ставок по ипотечным кредитам в банках. И для многих желающих приобрести дом или квартиру снова стало выгодно включать деньги, накопленные благодаря Bausparvertrag, в финансирование покупки недвижимости – даже если договор по плану ещё не готов к выплатам.
Как это работает?
В большинстве случаев для финансирования покупки недвижимости одной только суммы по строительному сберегательному договору недостаточно – в 2023 году средняя сумма накоплений по таким договорам, заключённым с частными строительными сберегательными кассами, составляла порядка 66.000 евро. Однако, если эти деньги использовать в качестве дополнения к банковскому кредиту, можно существенно уменьшить расходы на финансирование. Кроме того, кредит по строительному сберегательному договору также помогает снизить долю банковского кредита. Вместо 85% от стоимости недвижимости заемщику, возможно, придётся кредитоваться в банке только 70% стоимости покупки. Это позволяет снизить процентную ставку.
В любом случае, эксперты сходятся во мнении, что оставить накопления на строительном сберегательном счёте и полностью положиться на банковский кредит – не лучший вариант. Вместо этого строительные сберегательные кассы и банки предлагают клиентам возможность воспользоваться промежуточным финансированием. Его иногда называют предварительным финансированием, которое позволяет получить доступ к сумме по строительному сберегательному договору до момента окончательной выплаты.
В этом случае касса предоставляет всю сумму в виде кредита с фиксированной процентной ставкой, который клиент может использовать для покупки недвижимости. До начала выплаты по договору клиент продолжает вносить средства на сберегательный счёт, однако также должен каждый месяц оплачивать проценты по промежуточному финансированию. Когда наступает момент выплат, заемщик полностью погашает промежуточный кредит с помощью суммы по строительному сберегательному договору.
Для получения выплаты клиент должен накопить минимальную сумму
Может обойтись дорого
Финансовая ловушка в том, что владелец строительного сберегательного договора (Bausparvertrag) также должен платить проценты по собственным накоплениям. Кроме того, процентные ставки по промежуточному финансированию сейчас зачастую значительно выше, чем по самому строительному кредиту, и в некоторых случаях даже выше, чем средние ставки по банковским кредитам. В середине сентября процентная ставка в Debeka составляла 4,18%, а в LBS Süd в регионе Бавария – 4,36%. Тот, кто финансирует сумму в 60.000 евро под такой процент на два года, платит только в виде процентов по промежуточному кредиту 5.232 евро. Чем дольше клиенты используют промежуточное финансирование, тем дороже обойдется строительный кредит. Поэтому тем, кто хочет сэкономить на финансировании недвижимости, стоит максимально сократить срок промежуточного кредитования.
Если деньги на покупку дома или квартиры нужны срочно, у владельцев строительных сберегательных договоров есть несколько способов приблизить срок выплаты и тем самым сэкономить, причём иногда тысячи евро. Эксперты изучили тарифы крупных немецких строительных сберегательных касс, которые предлагались в период от 5 до 12 лет назад. В конце статьи вы найдёте примеры расчётов, которые показывают, когда оптимизация выгодна, чтобы использовать старый строительный сберегательный договор с наибольшей выгодой для финансирования строительства.
Пополнение остатка
Самый прямой путь к ускорению даты выплаты по строительному договору – это дополнительный взнос, который доводит накопленную сумму по договору до необходимого минимального уровня.
Такой подход особенно целесообразен, если необходимый уровень накоплений будет достигнут в ближайшее время, но текущий остаток всё ещё ниже суммы, нужной для выплаты. Это возможно, например, если клиент долго вносил более низкие ежемесячные платежи, чем предполагалось. В примере владелица договора, решившаяся на покупку жилья, вносит 7.600 евро и сразу достигает минимального остатка. Благодаря этому она сокращает срок промежуточного финансирования на два года и экономит почти 8.000 евро на процентах. Эффективная ставка по кредиту снижается благодаря дополнительному взносу более чем на один процентный пункт – до 2,75%.
Дополнительный взнос
Если условия подходящие, то дополнительный взнос по строительному договору – самый выгодный способ быстро и выгодно получить доступ к накопленным средствам. В идеальном случае есть возможность сократить промежуточное финансирование, не уменьшая сумму кредита. Однако зачастую главным препятствием для досрочной выплаты является не минимальный остаток, а оценочный коэффициент – Bewertungszahl.
Это видно во втором примере на стр. 10. Хотя минимальная сумма почти накоплена, оценочный коэффициент договора всё ещё далёк от требуемого значения. Поэтому дополнительный взнос приближает дату выплаты на семь месяцев, однако клиенту всё равно нужно брать промежуточное финансирование на полтора года. Второй вариант расчётного примера показывает, что это можно сделать намного выгоднее...
Сокращение суммы
В подобных случаях может быть целесообразно сократить сумму по строительному договору. Если в примере владелец договора уменьшает сумму с первоначальных 60.000 евро до 42.000 евро, то минимальный остаток и оценочный коэффициент будут достигнуты сразу, так как при новой, уменьшенной сумме оказывается, что накоплено намного больше. Выплата суммы будет возможна уже через три месяца. В зависимости от того, когда именно понадобятся деньги, клиент может даже обойтись без промежуточного финансирования. Альтернативой уменьшению суммы является разделение договора на два новых: один с суммой 42.000 евро, куда переводится весь накопленный капитал, и второй – на 18.000 евро, который начнёт пополняться с нуля. Принцип здесь тот же, что и при уменьшении суммы, однако при этом остаётся небольшой договор, который можно будет при необходимости использовать в будущем, не платя ничего за закрытие (Abschlussgebühr).
Плюсы и минусы
Однако у такой оптимизации есть обратная сторона: при уменьшении суммы по договору автоматически сокращается и размер кредита, который владелец договора сможет получить по льготной ставке при выплате. В примере на стр. 10 владелец договора вместо изначальных 33.000 евро после сокращения суммы получит кредит в размере около 21.000 евро. Тем не менее, с учётом сэкономленных процентов этот недостаток может оказаться не столь значительным. Благодаря оптимизации владелец экономит почти 7.000 евро на процентах по сравнению с долгосрочным промежуточным финансированием, а эффективная ставка по кредиту снижается до 3,07%.
Договоры с опциями
Некоторые договоры уже изначально предусматривают возможности ускорения даты выплаты, без необходимости использования описанных стратегий. Однако и здесь владельцы договоров должны понимать возможные недостатки.
WAHLZUTEILUNG (гибкая выплата). В таких договорах минимальный остаток либо очень низкий, либо вообще не установлен. Клиенты могут запросить выплату гораздо раньше запланированного срока, но при этом часто соглашаются на более высокую ставку погашения или меньший размер кредита.
TILGUNGSWAHL (выбор ставки погашения). Здесь клиенты могут в определённых рамках сами выбрать размер ежемесячного погашения кредита. При выборе более высокой месячной ставки кредит часто выплачивается раньше.
TARIFWECHSEL (смена тарифа). В определённых случаях владельцам договоров выгодно перейти на другую тарифную модель, которая, например, предлагает другой коэффициент оценки – Bewertungszahlfaktor. Однако следует учитывать, какие ещё условия изменятся при переходе на другой тариф.
РЕКОМЕНДАЦИИ ЭКСПЕРТОВ
Имеющийся договор. Обычно выгодно включить имеющийся строительный сберегательный договор в финансирование недвижимости. Процентные ставки по кредитам для старых договоров часто намного ниже текущих ипотечных ставок, а использование накоплений по договору позволяет уменьшить долю стоимости недвижимости, финансируемую через банк.
Оптимизируйте расходы. Можно начать использовать договор для финансирования ещё до его запланированной даты выплаты.

Готовность к выплате:
МИНИМАЛЬНЫЙ ОСТАТОК.
Для получения выплаты клиент должен накопить минимальную сумму, которая обычно составляет порядка 30–50% от всей суммы договора.
BEWERTUNGSZAHL (оценочный коэффициент).
Показатель, отражающий накопительную активность, который рассчитывается каждой строительной кассой по-разному. Чем дольше и активнее накапливаются средства, тем выше этот коэффициент. Перед выплатой договор должен достигнуть установленного целевого значения коэффициента.
ИСКЛЮЧЕНИЯ.
В тарифах с гибкой выплатой (Wahlzuteilung) срок выплаты варьируется. Однако досрочная выплата часто сопряжена с недостатками, например, с более высокой ставкой погашения.
Пример расчётов
Экономия на процентах через дополнительный взнос до минимального остатка.
Предположим, что некая Мария Майер в январе 2016 года заключила строительный сберегательный договор в банке LBS Баден-Вюртемберг (сейчас LBS Süd) на сумму 100.000 евро (тариф FG6), и с тех пор ежемесячно вносит 300 евро. В декабре 2024 года она решает купить квартиру. Поскольку по её договору предусмотрена низкая ставка в 2,35%, она хочет использовать его для финансирования покупки. Однако её договор ещё не готов к выплате. Накопленная сумма в размере 32.460 евро пока не достигает минимального остатка в 40.000 евро, который будет накоплен только в январе 2027 года. Необходимый оценочный коэффициент, однако, будет достигнут уже в мае 2025 года.
ВАРИАНТ 1:
Она продолжает делать накопления без изменений и берёт промежуточный кредит до мая 2027 года под 4% годовых. Из-за дорогого промежуточного финансирования в этом случае строительный сберегательный кредит едва ли будет дешевле обычного банковского кредита.
ВАРИАНТ 2:
Она сразу вносит дополнительные 7.600 евро. Это позволяет достичь минимального остатка и необходимого оценочного коэффициента уже к январю 2025 года. В мае 2025 года договор будет готов к выплате, и ей придётся использовать промежуточное финансирование не более пяти месяцев. В итоге, по сравнению с вариантом 1, она сэкономит почти 8.000 евро на процентах.
Что такое Bausparen?
На самом деле всё достаточно просто. Ваши сбережения плюс Bauspardarlehen от выбранной вами Bausparkasse формируют Bausparsumme. Многие заключают такой договор, однако далеко не все знают, как он работает. Все понимают, что подобный договор помогает финансировать покупку, строительство или ремонт жилья. Однако когда дело доходит до деталей, часто возникает путаница.
Если разобраться, становится понятно, что Bausparvertrag – это удобный способ воплотить мечту о собственном жилье. А самое приятное – вы получаете множество преимуществ. Другими словами, Bausparen – это популярный инструмент накопления и финансирования для строительства, покупки или обновления жилья. Кроме того, его часто используют для рефинансирования или просто как способ накопления средств. Вместо того чтобы копить деньги самостоятельно, участники Bausparen получают помощь от Bausparkasse, которая поддерживает накопления и предоставляет дополнительные средства.
Bausparvertrag объединяет договор о накоплении с кредитом на жильё, который можно использовать только для конкретных целей. В начале договора участник регулярно вносит деньги, тем самым получая право на Bauspardarlehen с фиксированной ставкой. Накопленные средства и кредит формируют общую сумму – Bausparsumme, которую можно использовать на любые жилищные нужды. После этого кредит возвращается равными ежемесячными платежами.
Обычно условия договора известны с самого начала и остаются неизменными на протяжении всего срока. В период накопления проценты на вклад и государственные субсидии помогают увеличить ваш капитал. Процентная ставка на кредит также фиксирована. Поэтому Bausparen – это достаточно надёжный, гибкий и планируемый способ приблизиться к мечте о своём жилье.
Дополнительный взнос ускоряет дату выплаты по строительному договору
Как это работает?
Если углубиться, процесс состоит из трёх этапов: накопление, распределение и возврат. Распределение находится между двумя другими этапами и определяет, когда вы получите всю Bausparsumme.
- НАКОПЛЕНИЯ.
Сначала вы заключаете Bausparvertrag, где определяете сумму накопления – Bausparsumme. Она состоит из вашего вклада и суммы кредита. Затем вы ежемесячно вносите деньги в договор, причём сумму платежей можно гибко менять. Обычно ориентируются на стандартную ставку – 5% от Bausparsumme в месяц. В этот период можно получать государственные субсидии, которые добавляются к вашим накоплениям. Дополнительно вы можете вносить разовые платежи, например, премии или подаренные деньги. Благодаря регулярным взносам, фиксированным процентам и субсидиям ваш капитал стабильно растёт.
2. РАСПРЕДЕЛЕНИЯ
Когда договор становится готовым к выплате, накопленная цель достигнута. Условия выплаты могут зависеть от следующих факторов:
- Вы накопили минимальную сумму, обычно 40–50 % от Bausparsumme.
- Пройден минимальный срок накопления, в среднем два года.
- Достигнут определённый показатель оценки, зависящий от длительности и суммы взносов.
Как только ваш Bausparvertrag становится готовым к выплате, вы можете получить всю Bausparsumme и начать реализацию своих планов. Вам выплачивают накопления и предоставляют Bauspardarlehen с фиксированной ставкой. Если кредит пока не нужен, его можно использовать позже.
3. ВОЗВРАТ КРЕДИТА
Когда вы получаете Bauspardarlehen, начинается этап погашения. В этот период вы ежемесячно вносите одинаковые платежи, которые состоят из процентов и основной суммы. Хотя их соотношение со временем меняется, общий размер платежа остаётся стабильным. Это значит, что ваши платежи фиксированы на весь срок. Благодаря заранее известным условиям вы полностью погашаете кредит. На этом этапе вы также можете получить государственные субсидии, которые помогут быстрее закрыть кредит.
Для чего Bausparvertrag?
Bausparvertrag открывает множество возможностей для реализации ваших планов, связанных с жильём, и даже немного больше. При этом вы заранее обеспечиваете финансирование для проектов любого масштаба:
- Покупка недвижимости. Например дома, квартиры или земельного участка.
- Оплата расходов на строительство, включая планирование, подключение к коммуникациям и энергообеспечение. Также сюда входят работы в саду, на террасе и внутренние установки.
- Ремонт и модернизация: от косметического ремонта до улучшения энергоэффективности.
Если вы пока не планируете использовать деньги, договор можно использовать для накопления средств.
Какие преимущества?
Основное достоинство Bausparen – ощутимая помощь в достижении мечты о собственном жилье. Однако это далеко не всё...
- Капитал. Регулярные взносы увеличивают ваши сбережения, что также улучшает условия кредита.
- Фиксированные ставки. Заранее известно, какие проценты будут накапливаться и какой будет будущая ставка на кредит.
- Государственные субсидии. Дополнительные выплаты помогают быстрее накопить и погасить кредит.
- Гибкость. Вы сами выбираете суммы накоплений, платежей и сроки.
Основные минусы
- Высокие затраты. Bausparkassen взимают вступительный взнос, который можно считать значительным недостатком Bausparvertrags. Эта комиссия обычно составляет 1,6 % от Bausparsumme. Такие расходы существенно уменьшают накопленные средства. Особенно в первые месяцы, когда только начинают поступать взносы, счёт часто остаётся в минусе, так как сначала списываются все комиссии.
- Низкие проценты на сбережения. Если вы заключаете Bausparvertrag исключительно для накопления, а не с целью покупки недвижимости, лучше рассмотреть другие варианты пенсионных накоплений. Процентные ставки в рамках Bausparen относительно низкие, а в сочетании с высокими вступительными взносами общий доход оказывается небольшим. Для пенсионных целей или просто как накопительный договор Bausparen мало подходит.
- Не подходит для крупных сумм. Bauspardarlehen, как правило, имеют ограниченные размеры и составляют от 20.000 до 100.000 евро. Такой суммы обычно недостаточно для покупки недвижимости. Поэтому помимо Bauspardarlehen придётся оформлять ещё одно финансирование, чтобы реализовать мечту о собственном жилье.
- Необходимость достичь минимального капитала. Прежде чем Bausparvertrag станет готов к распределению и вы получите доступ к Bauspardarlehen, нужно накопить минимальный капитал. В зависимости от размера Bausparsumme это может занять значительное время, так как необходимо накопить 40–50% от общей суммы. Если случаются перерывы в платежах, процесс распределения может затянуться ещё больше. К тому же, если возможность приобрести недвижимость появляется раньше, чем ожидается, кредит может быть недоступен.
Важно понимать
- ДАТА РАСПРЕДЕЛЕНИЯ. При заключении Bausparvertrag нельзя заранее точно указать, когда договор станет готовым к распределению. Это создаёт неопределённость и затрудняет планирование покупки недвижимости.
- ТОЧНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ. С Bausparvertrag невозможно спонтанно приобрести недвижимость, так как финансирование и покупка требуют тщательных расчётов. Если вам внезапно представится возможность выгодного приобретения, воспользоваться средствами будет достаточно сложно.
- РИСК РАСТОРЖЕНИЯ. Bausparkassen имеют право расторгнуть договоры, которые уже готовы к распределению, если участники ещё не планируют приобретать недвижимость.
Обсуждение