Дом или квартира в наследство

Многие наверняка мечтают о том, чтобы получить в наследство недвижимость. Казалось бы, внезапное получение в собственность дома, земельного участка или квартиры – событие, которое не должно огорчать. Однако новый владелец имущества получает не только права, но и обязанности.

Обычно, если приобретение имущества происходит по собственному желанию, покупку заранее тщательно обдумывают и готовятся к новой роли владельца. Однако в ситуации, когда недвижимость человек получает по наследству неожиданно, на решение различных задач и вопросов, связанных с новым статусом, остаётся не так много времени...

К чему стоит готовиться

Наследника, получившего в собственность недвижимость после смерти кого-то из членов семьи, ожидает серьёзная нагрузка. Это особенно актуально, если дом или квартира находятся далеко от места проживания наследника. В таком случае начинается организационный марафон, который стоит времени и нервов.

Если наследник один, он может делать с унаследованной недвижимостью всё, что пожелает. Например, перестроить полученный в наследство дом в соответствии со своими представлениями. Однако если наследство получают несколько человек, например, братья и сёстры, они образуют сообщество наследников и могут принимать решения относительно дома или квартиры только вместе. В таком случае возникает риск возникновения споров.

Ещё один аспект, беспокоящий наследников, связан с тем, что с финансовой точки зрения наследование недвижимости не всегда является преимуществом. Если кредит на покупку этой недвижимости не выплачен или имущество в таком плохом состоянии, что практически ничего не стоит, возможно, имеет смысл даже отказаться от наследства.

Однако стоимость важна не только с этой точки зрения. От неё зависит размер налога на наследство и обязательная доля родственников, не включённых в завещание. Стоимость также определяет сумму, которую один наследник должен выплатить другому, если захочет пользоваться недвижимостью в одиночку.

Всё, что нужно знать

На следующих страницах эксперты расскажут о наиболее важных моментах, которые необходимо учитывать при наследовании недвижимости. Будут рассмотрены все аспекты, от оформления свидетельства о праве на наследство и внесения записи в кадастровую книгу (Grundbuch) до экспертной оценки унаследованного имущества. Кроме того, эксперты рассмотрят три варианта того, как наследники могут распорядиться недвижимостью: переехать в неё, сдать в аренду или продать. Какие есть аргументы «за» и «против» этих вариантов и что важно сделать после того, как решение принято.

Также, речь пойдёт об особых обстоятельствах и ситуациях, когда наследство получает не один человек, а несколько. Если у наследников возникнет спор по поводу имущества, есть риск проведения аукциона по разделу наследства. В последнее время число таких дел в Германии возросло – не только между наследниками, но и между супругами. Эксперты расскажут, почему аукционы по разделу имущества невыгодны и как ещё можно разрешить такого рода спор.

Важные вопросы

Свидетельство о праве на наследство, земельный кадастр, налоги – многие из этих аспектов касаются всех наследников, независимо от того, что они планируют делать с недвижимостью. Для кого-то получить её в наследство – означает исполнить давнее желание. Для других новый дом или квартира становятся обузой. Независимо от отношения к этому вопросу, есть важные вещи, которые нужно учесть в любом случае. Далее речь именно о них.

Принять или отказаться

Когда человек умирает, его имущество переходит к наследнику. Он или она, говоря официально, занимает правовое положение умершего человека. Это даёт определённые возможности, однако и связано с некоторыми обязанностями.
Если в наследстве есть недвижимость, наследник автоматически становится её владельцем. Иногда это может повлечь за собой непредвиденные расходы, например, потому что кредит за недвижимость ещё не выплачен, она является залогом или объектом ипотечного договора. Либо в доме или квартире нужно сделать дорогой ремонт, чтобы продолжать использовать эту недвижимость. Если из-за унаследованной недвижимости вам грозит слишком большая финансовая нагрузка, от наследства можно отказаться.

Чтобы узнать, как обстоят дела с финансами умершего человека и его домом или квартирой, нужно собрать информацию о недвижимости. Для этого подойдут банковские выписки и другие документы, касающиеся имущества.

Банки обычно предоставляют информацию о долгах и активах, если предъявить нотариально заверенное завещание или доверенность на банковский счёт, действительную после смерти. По закону это можно сделать, даже если завещание написано от руки (Bundesgerichtshof, Az XIZR440/15).

Информация о недвижимости также есть в кадастровой книге (Grundbuch). Можно сделать запрос в кадастр и получить выписку. Для этого придётся предоставить доказательства законного интереса, например, документ, который подтверждает статус наследника. Выписку можно также получить, предъявив доверенность, действительную после смерти наследодателя.

Если вы хотите подтвердить свой статус наследника с помощью свидетельства о праве на наследство, будьте осторожны: если такой документ оформить, будет считаться, что вы приняли наследство, и в дальнейшем это может стать причиной проблем. Поэтому не спешите.

Вы можете запросить выписку из кадастровой книги напрямую, через нотариальную контору или интернет-сервис. Это стоит от 10 евро. Простая проверка записи в кадастре бесплатна.

Однако большая задолженность по стоимости недвижимости — не единственная причина отказаться от наследства. Например, у наследника могут быть долги или он уже подал заявление о личной несостоятельности (банкротстве). В таком случае, если принять наследство, оно может достаться кредиторам. Хорошо это или плохо, зависит от конкретного случая. Если в такой ситуации от наследства отказаться, оно перейдёт к следующему лицу в очереди наследования или к замещающему наследнику, указанному в завещании. Так можно избежать ареста недвижимости кредиторами.

Иногда имеет смысл отказаться от наследства по налоговым соображениям в пользу замещающего наследника, указанного в завещании. Либо следующего в очереди наследования. Если этот человек примет наследство и оно перейдёт сразу непосредственно к нему, вам не придётся платить налог на наследство.

Срок для отказа от наследства составляет всего шесть недель. Он продлевается до шести месяцев, если покойный жил за границей или наследник находится в другой стране. Отсчёт времени начинается с момента, когда наследнику объявлен его статус. Это касается и тех, кто знает о родственных связях или законных правах на наследство.

Запрос свидетельства

Свидетельство о праве на наследство часто нужно для того, чтобы доказать, что вы являетесь наследником недвижимости. В нём нет необходимости, если есть нотариально заверенное завещание или наследственный договор, в котором указан наследник. Как правило, в этом случае достаточно заверенной копии последней воли умершего и завещания, а также протокола, в котором зафиксировано оглашение завещания в суде. Эти документы могут понадобиться, например, для внесения изменений в кадастровую книгу. Однако написанного от руки завещания в таком случае недостаточно.

От того, что наследник планирует делать с имуществом — зависит, нужно ли иметь свидетельство о праве на наследство или другой заменяющий его документ. Например, если дети продают унаследованное имущество после смерти родителей и представляют нотариально заверенную доверенность, действительную после их смерти, они могут подать заявление о смене собственника в кадастровую книгу без свидетельства о праве на наследство. Если действительно нужно свидетельство о праве на наследство, его можно получить в любой нотариальной конторе или в суде по наследственным делам. Это местный суд, занимающийся вопросами наследования там, где умерший проживал в последнее время – то есть фактически по месту его постоянного жительства. Для получения документа нужно записаться на приём и лично прийти к нотариусу или в суд.

Срок подачи заявления о выдаче свидетельства о праве на наследство не ограничен. В заявлении нужно указать основание права наследования, есть ли другие лица, претендующие на наследство, и существует ли правовой спор относительно права наследования.

Для подтверждения этих фактов необходимо представить такие важные документы, как свидетельства о рождении и смерти, выписку из семейного реестра (Familienstammbuch), а также дать показания под присягой у нотариуса или в суде по делам о завещании.

Если наследников несколько, один из них может подать заявление о выдаче свидетельства о праве на наследство на всех. Лучше всего, если другие сонаследники сделают одного наследника уполномоченным по этим вопросам.

Стоимость свидетельства о праве на наследство зависит от стоимости имущества на момент наследования. Например, если она составляет 300.000 евро, то свидетельство о праве на наследство, а также документ о свидетельской присяге обойдутся в 1.270 евро. Если стоимость наследства составляет 1 миллион евро, то наследнику придётся заплатить 3.470 евро. Если за свидетельством о праве на наследство обратиться к нотариусу, то нужно будет ещё заплатить и НДС.

Запись в Grundbuch

В кадастровую книгу внесена информация о том, кто является владельцем недвижимости. Если собственник изменился, в кадастр нужно внести изменения. Это делается в земельном кадастре по месту расположения недвижимости. В качестве собственника может быть зарегистрирован не только один человек, но и сообщество наследников.

Наследник должен доказать, что является новым владельцем. Сделать это можно, предоставив заверенную копию нотариально заверенного завещания или договора о наследовании и протокола оглашения наследства. Можно также предоставить свидетельство о праве на наследство. Завещания, написанного от руки, будет недостаточно. Если наследник планирует в ближайшее время продать унаследованное имущество, вносить изменения в кадастровую книгу не нужно.

ВАЖНО. Если наследник подаёт заявление на внесение изменений в кадастровую книгу в течение двух лет после вступления в наследство, они вносятся бесплатно. После этого расходы зависят от стоимости имущества.

Права и обязанности

Наследник, унаследовавший недвижимость, получает множество прав. Самое главное из них — с недвижимостью можно делать всё, что захочется: продать её, не использовать, сдавать в аренду, перестроить или переоборудовать по своему усмотрению. Конечно, в этом случае не должны нарушаться права других людей. Кроме того, всё то, что планирует сделать наследник, не должно противоречить законодательству — например, Закону об охране памятников.

К обязанностям собственника относится, в частности, обеспечение общественной безопасности. Новый владелец имущества отвечает за то, чтобы недвижимость и граничащая с ней территория не представляли опасности для окружающих.

Осенью нужно убирать листья, зимой — снег. После урагана нужно проверять, в порядке ли черепица, водостоки и другие конструкции — даже если унаследованная собственность находится за километры от места проживания владельца. Обязанности по обеспечению общественной безопасности можно делегировать подрядчикам, однако по сути владелец недвижимости никогда от них не освобождается.

Самое важное и дорогостоящее — обязанности, связанные с ремонтом дома или квартиры. Закон об энергетике зданий предусматривает, что новые владельцы должны провести ремонт, как правило, не позднее чем через два года после наследования, получения недвижимости в дар или покупки. Если этого не сделать, есть риск получить штраф. Если недвижимость сдаётся в аренду, новый владелец выступает в роли арендодателя.

Оценка дома и квартиры

Очень важно определить стоимость имущества. От неё зависит налог на наследство, выручка от продажи и сумма, которую придётся выплатить сонаследникам, если кто-то из них захочет пользоваться унаследованной недвижимостью самостоятельно. Из стоимости рассчитывается и размер обязательной доли родственников, лишённых наследства.

Стоимость недвижимости можно определить самостоятельно или доверить оценку специалисту. В любом случае, когда речь пойдёт о налоге на наследство, налоговая инспекция сделает собственную оценку.

Решающее значение при оценке недвижимости имеет так называемая «справедливая рыночная цена». Это сумма, которая могла бы быть получена при продаже, то есть рыночная стоимость дома или квартиры. Оценка проводится по состоянию на день смерти наследодателя.

Налоговая определяет стоимость в соответствии с определёнными процедурами. Она может использовать один из трёх методов оценки: метод сравнения цен, метод определения капитализированной прибыли или метод определения стоимости активов. Выбор метода зависит от типа недвижимости и имеющихся данных.

В течение месяца после получения уведомления об оценке из налоговой, наследник может подать возражение против оценки и представить экспертное заключение, подтверждающее другую стоимость. Однако такая оценка должна быть сделана публично назначенным присяжным экспертом или специалистом, сертифицированным в соответствии со стандартом DIN.

Если при продаже недвижимости в течение года после наследования её цена оказалась ниже, чем при оценке, это тоже является доказательством более низкой стоимости для налоговой.

Более низкая цена при отчуждении недвижимости в течение одного года после наследования тоже считается доказательством при требовании снижения налога — например, имущество выставлено на продажу по более низкой цене. Это же касается случаев, если недвижимость была фактически продана по более низкой цене, чем оценочная, в течение одного года.

Налог на наследство

Придётся ли наследнику платить налог на наследство, и если да, то в каком размере, зависит в основном от двух факторов: степени родства с умершим и стоимости наследства. В случае с недвижимостью решающее значение имеет рыночная стоимость.

Каждый наследник имеет право на сумму, не облагаемую налогом. Чем ближе степень родства, тем выше эта сумма. От супруга или супруги можно унаследовать имущество на стоимость до 500 000 евро, от родителей — на сумму до 400 000 евро без уплаты налога. Если партнёры официально не состояли в браке, для них эта сумма составляет 20 000 евро.

Если стоимость наследуемой недвижимости превысит сумму, которая освобождена от налогообложения, придётся заплатить налог с разницы. Её размер зависит от налогового класса и стоимости наследства. Супруги и дети относятся к первому налоговому классу и платят налог в размере От 7–30%. Нерасписанные партнёры попадают в третий налоговый класс и платят от 30–50% налога на наследство.

Если наследников несколько, все они могут воспользоваться своими налоговыми льготами. Даже очень дорогая недвижимость иногда может переходить от одного поколения к другому без уплаты налогов. Вот пример: вдовец оставляет после себя усадьбу стоимостью 1,6 миллиона евро, которая переходит к его четырём детям в равных долях. Каждый ребёнок наследует долю в 400.000 евро и, таким образом, остаётся в пределах своей безналоговой льготы.

ВАЖНО. Если наследник принимает решение переехать в унаследованную недвижимость, налог на наследство может вообще не взиматься.

Дополнительные расходы

При вступлении в право владения недвижимостью нужно обеспечить её содержание и нести связанные с этим расходы. Делать это придётся, независимо от того, какие у наследника планы на унаследованное имущество в будущем.

Также придётся платить за поставку электроэнергии, вывоз мусора и страховые взносы, связанные с недвижимостью. Если какие-то страховки кажутся вам нецелесообразными, откажитесь от них.

В случае, если кредит на приобретение недвижимости ещё не погашен, наследник должен продолжать выплачивать банковские взносы. Кроме того, могут возникнуть расходы на получение свидетельства о праве на наследство и внесение изменений в кадастровую книгу. Кроме того, если родственники, имеющие право на обязательную долю в наследстве, не получили её, наследник должен им её выплатить. Не стоит забывать и о том, что экспертная оценка недвижимости тоже не бесплатна…

Владелец недвижимости также должен платить налог на недвижимость, который взимается с имущества. Однако в случае наследования не нужно платить налог на землю. Заплатить придётся только один из налогов, так как налог на наследство и налог на землю, как правило, исключают друг друга во избежание двойного налогообложения. Это касается даже тех случаев, когда благодаря внушительным суммам, освобождённым от уплаты налога, не нужно платить налог на наследство.

При большой финансовой нагрузке от наследства можно отказаться

Сообщество наследников

Один из ключевых вопросов при наследовании имущества — наследником стал один человек или несколько. От этого зависит, может ли один человек решать дальнейшую судьбу недвижимости, или ему придётся договариваться с другими наследниками. Если наследников несколько, они образуют так называемое сообщество наследников — Erbengemeinschaft. Правило гласит: всё принадлежит всем и является общим. Поэтому только все наследники могут решать вопрос о том, как распорядиться недвижимостью.

В других странах

Если недвижимость находится за границей, то это отдельная проблема — как минимум по организационным причинам. Сложность заключается в том, что такое имущество тоже необходимо содержать в надлежащем состоянии.

Если это дом, который сдавался в аренду, или недвижимость, в которой наследодатель жил только часть года, возможно, была компания или человек, отвечавший за управление этим жильём. Информацию можно найти в документах умершего. Если такие контакты есть, как можно скорее нужно связаться с управляющим.

Европейское положение о наследовании применяется к наследственным делам на территории Европейского союза — за исключением Дании и Ирландии. Согласно этому закону, последнее место постоянного жительства умершего человека определяет, право какой страны будет применяться к наследованию.

Если наследодатель жил за границей, немецкое наследственное право может не применяться. В целом к имуществу применяется Европейское положение о наследовании. Однако в последней воле покойный мог также выбрать немецкое право, так как юридически такая возможность существует. Если возникают сомнения, лучше уточнить этот вопрос.

Возможно, налог на наследство придётся заплатить не только в стране проживания наследника, но и в стране, в которой находится имущество. Вообще дела, связанные с наследованием имущества в другом государстве, должен вести специалист по наследственным делам, знакомый с национальным законодательством страны, где находится недвижимость.

Ставки налогов

Супруги, зарегистрированные партнёры и дети в первом налоговом классе платят налог в размере не более 30 %, братья и сёстры по второму классу – до 43 %, не состоящие в браке лица облагаются налогом по 3 классу – до 50 %. Сумма освобождения от уплаты налога зависит от степени родства. Налог взимается только в том случае, если наследство превышает необлагаемую налогом сумму. Чем ближе родственные связи, тем больше сумма, не облагаемая налогом.

Какие варианты?

У наследника есть разные возможности распорядиться унаследованной недвижимостью. Чтобы принять решение, нужно время. Однако если недвижимость будет пустовать длительное время, существует риск ощутимых финансовых потерь.

Что делать с родительским домом? Это, пожалуй, один из самых сложных вопросов, которые задают себе наследники, когда недвижимость внезапно переходит в их собственность. Речь идёт не только о финансах, но и об эмоциях. Нынешние наследники, возможно, делали свои первые шаги в этом доме, отмечали семейные праздники в саду. Однако чувство привязанности к дому и его материальная ценность – разные вещи. Не во всех случаях решающим оказывается мнение одного человека. Если наследник не один, то нельзя в одиночку решить судьбу недвижимости: нужно договариваться с сонаследниками.

Все «За» и «Против»

Наследники могут сами переехать в унаследованную недвижимость, сдавать её в аренду или продать. В пользу каждого варианта есть веские аргументы «за» и «против». В случаях, когда речь идёт о родительском доме, который переходит к сообществу наследников, состоящему из братьев и сестёр, мнения часто очень расходятся.

Если наследников несколько, то зачастую возникает проблема: недвижимость трудно разделить. Вариантов дальнейших действий много. Действительно ли лучшим решением будет реализовать её как можно быстрее, чтобы все получили свою долю? Или же сообществу наследников следует создать гражданско-правовое партнёрство (GbR) для сдачи имущества в аренду?

Не должна пустовать

Каким бы ни было решение, важно, чтобы недвижимость не пустовала долгое время. Если дом или квартира не используются, это никому не выгодно. Ведь в течение всего этого времени актуальными остаются расходы, например, на страхование здания и налог на недвижимость.

И ещё одна проблема. Если недвижимость долгое время пустует, то страдает конструкция здания, дом теряет в цене, и, в то же время, растут расходы на последующий ремонт. Пустующий дом с каждым годом всё сложнее и сложнее продать. Если речь идёт о пустующих квартирах, то они чаще становятся объектом взломов и вандализма.

Если у наследника нет возможности присматривать за унаследованной недвижимостью, нужно позаботиться о том, чтобы это делал кто-то другой. Кроме того, если наследники не начнут жить в унаследованном доме или квартире достаточно быстро, они могут потерять возможность освобождения от уплаты налога на наследство.

Три возможности

Никто не обязывает наследников жить в унаследованной недвижимости. Её можно, например, сдать в аренду или продать. Эксперты собрали наиболее важные аргументы за и против каждого из вариантов.

ПЕРЕЕЗД. Для некоторых переезд в унаследованную недвижимость является воплощением давней мечты о собственном доме. У других на это есть эмоциональные или прагматические причины. Переезд в бывший семейный дом может быть выгоден и с точки зрения налогообложения.

Можно избежать уплаты налога на наследство, если переселиться в унаследованный дом или квартиру, а не просто использовать недвижимость в качестве второго дома или квартиры на выходные. Однако налоговая льгота касается только супруга или супруги, зарегистрированных партнёров или детей наследодателя. Внуки могут избежать уплаты налога, только если родитель, через которого они состоят в родстве с бабушкой или дедушкой, уже скончался.

Наследники, воспользовавшиеся налоговой льготой, должны проживать в унаследованном жильё не менее десяти лет после получения наследства. Кроме того, для детей налогом не облагается только недвижимость площадью не более 200 квадратных метров. Любые дополнительные квадратные метры должны облагаться налогом на пропорциональной основе. Дети должны въехать в квартиру в течение шести месяцев после получения наследства.

Если несколько детей наследуют недвижимость вместе и живут в ней совместно, освобождённая от налога жилплощадь делится в соответствии с их долями наследства. Если один из наследников переезжает, а остальные остаются совладельцами унаследованного жилья, это невыгодно: проживающий или проживающая в недвижимости получает освобождение от налога только пропорционально своей доле в наследстве. Остальные не будут пользоваться налоговой льготой, поскольку не проживают в унаследованном жилье.

Чтобы налоговая инспекция не начислила налог на наследство, нужно подать отдельное заявление в составе декларации по налогу на наследство. В приложении «Освобождение семейного дома от налога» указывается необходимая информация, например, общая жилая и полезная площадь.

Если съехать из унаследованного жилья до истечения десятилетнего срока без уважительной причины, налоговое освобождение будет утрачено и налог на наследство нужно будет уплатить задним числом. Уважительная причина – это, например, невозможность для наследника ухаживать за собой и переезд в дом престарелых. А вот смена места работы важной причиной не считается. В случае, если наследник должен, но не может уплатить налог, и при этом проживает в унаследованном доме (Ein- oder Zweifamilienhaus) или квартире (Eigentumswohnung), уплату налога можно отсрочить на период до десяти лет или до тех пор, пока наследник будет проживать в унаследованном жилье.

Любые самостоятельные шаги в сообществе наследников запрещены. Даже если унаследованной квартирой или домом будет пользоваться один из наследников, все решения должны быть приняты совместно с сонаследниками. У них часто бывают разные планы на недвижимость, и возникает спор. В таком случае может помочь медиатор (посредник). Если в итоге сонаследники не придут к соглашению, в крайнем случае может быть проведён аукцион по разделу недвижимости. Конечно, сообществу наследников лучше избегать такого варианта.

Если собственником становится один из наследников, ему следует договориться с сонаследниками о возможной компенсации, например, предложить выплатить им их долю наследства, если для этого есть финансовые возможности.

Важно понимать, что лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве (Pflichtteilsberechtigte), не являются наследниками. Они не становятся совладельцами имущества. Такие лица имеют право на обязательную долю, если они по закону должны были бы стать наследниками, однако умерший лишил их наследства в завещании или наследственном договоре. Дети, внуки и правнуки, супруги или спутники жизни, а также родители умершего имеют право на обязательную долю в наследстве.

Обязательная доля соответствует половине установленного законом права на наследство и всегда должна выплачиваться деньгами. Это означает, что лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве, не могут настаивать на получении части имущества. С другой стороны, назначенный наследник или сообщество наследников не может избежать выплаты обязательной доли.

Выполнить это требование не всегда легко. Если унаследованных финансовых активов недостаточно, обязательную часть, возможно, придётся финансировать за счёт продажи недвижимости или займов. Однако в некоторых случаях наследники могут попросить об отсрочке выплаты обязательной доли наследства. Для этого необходимо подать заявление в суд по наследственным делам. Такое заявление будет успешным, если, например, наследник для выплаты обязательной доли вынужден отказаться от семейного дома или продать собственный бизнес.

В случае с недвижимостью обязательная доля становится актуальной, если родители завещали свой дом только одному из, например, двоих детей. В этом случае второй ребёнок может претендовать на свою обязательную долю в наследстве. Для этого необходимо определить долю, которую получил бы лишённый наследства ребёнок, если бы также был назначен наследником. Он имеет право на половину этой установленной наследственной доли.

Размер обязательной доли в наследстве в каждом конкретном случае зависит от текущей рыночной стоимости наследуемого имущества, то есть от стоимости, которая была бы получена в случае продажи недвижимости. Например, если родители в завещании оставили дом, квартиру или земельный участок одному из двух своих детей, наследник должен выплатить четверть текущей рыночной стоимости недвижимости брату или сестре, которые не были включены в завещание.

Права и обязанности у наследника, решившего проживать в полученной недвижимости, те же, что и у людей, которые стали собственниками квартиры или дома другим способом, например, купив его.

ПРАВА. Если другой человек нарушает права собственника, можно требовать, например, чтобы он перестал заходить в жильё против воли владельца или парковать свой автомобиль перед гаражом, если это мешает въезду или выезду. Если наследник стал владельцем квартиры, то вступил и в сообщество владельцев квартир. Права члена сообщества регулируются законодательством о его деятельности, декларацией о разделе и правилами сообщества.

ОБЯЗАННОСТИ. Владелец обязан содержать в надлежащем состоянии дом или квартиру и ухаживать за ними, а также покрывать текущие расходы. Например, необходимо дать возможность местной коммунальной службе вывозить мусор, недвижимость должна быть подключена к водопроводу. Любые работы, связанные с подключением к коммуникациям, владелец должен взять на себя.

Закон об энергетике зданий предписывает меры по повышению энергоэффективности в случае смены собственника, и это обязательство распространяется на наследников — если только они сами не проживали в наследуемой недвижимости по состоянию на 1 февраля 2002 года. У наследников есть два года, чтобы выполнить следующие обязательства (если ранее это не было сделано):
• Замена стандартных газовых или масляных котлов, возраст которых превышает 30 лет. Конденсационные и низкотемпературные котлы менять не обязательно. Трубочист проверяет, нужна ли замена, при проверке каминной трубы.
• Изоляция труб системы отопления и горячего водоснабжения в неотапливаемых помещениях.
• Изоляция потолка в неотапливаемых чердачных помещениях.

СДАЧА В АРЕНДУ. Стать домовладельцем, получив в наследство сдаваемый в аренду дом – не самая простая задача. В такой ситуации необходимо учитывать множество моментов. Унаследовав арендованную недвижимость, новый владелец принимает на себя права и обязанности наследодателя по отношению к арендаторам, финансирующим банкам или поставщикам услуг или товаров, заказанных умершим, но не оплаченных. Об этом стоит подумать и в случае, если новый владелец только планирует сдавать недвижимость в аренду. Сначала нужно понять, действительно ли унаследованная недвижимость не подходит для использования в личных целях. Учитывать нужно текущие обстоятельства и финансовое положение в настоящий момент и в долгосрочной перспективе.

Для наследников с небольшим достатком, сдаваемая в аренду недвижимость может доставить определённые проблемы. Иногда унаследованная недвижимость резко меняет финансовое состояние наследника и начинает составлять значительную часть его активов. Особенно если речь идёт о большом объекте. Это звучит неплохо, однако есть и риски. Например, если недвижимость всё ещё обременена долгами. В этом случае нужно просчитать, удастся ли их погасить. Уточнить нужно и то, будет ли доход от аренды достаточным для погашения кредита или, возможно, придётся доплачивать, чтобы полностью покрыть взносы.

Будучи арендодателем, можно получать доход от аренды, но в зависимости от состояния недвижимости, придётся нести и расходы. Арендодатели должны поддерживать арендованную недвижимость в пригодном для проживания состоянии. Это предполагает необходимый ремонт и регулярное обслуживание здания и коммуникаций. Кроме того, могут возникать незапланированные расходы.

Что необходимо сделать в первую очередь, если вы решили сдать в аренду унаследованную недвижимость:

• Ознакомиться с законодательством об аренде жилья (Mietrecht) в целом, а также с местными особенностями, например, граничной арендной платой в соответствующем регионе или городе.
• Ознакомиться с существующими договорами аренды и контрактами с управляющими и обслуживающим персоналом. Возможно, придётся подписать несколько новых договоров.
• Проверить, в каком состоянии находится недвижимость, можно ли её вообще сдавать в аренду сразу или необходимо предварительно провести ремонт или модернизацию. Определить, как можно финансировать необходимые работы. Узнать, существуют ли какие-либо субсидии, например, от государственного банка KfW.
• Если необходимо запланировать какие-либо работы, следует заранее проконсультироваться с архитектором или строительным экспертом, а также с финансовым консультантом.
• Заключить договор (или договоры) аренды. Чтобы понять, какой доход можно получить, придётся ознакомиться с местным рынком аренды. Сдачу в аренду можно также поручить агенту по недвижимости, но агенты не работают бесплатно. Ещё одна альтернатива — передать жильё компании по управлению недвижимостью, которая за определённую плату также позаботится об аренде.

Свои особенности есть для сообществ владельцев квартир. Необходимо ознакомиться с положениями закона Wohnungseigentumsgesetz. Новому владельцу нужны документы, которые помогут понять, как функционирует сообщество, какие в нём правила, в том числе правила проживания, а также протоколы собраний владельцев. Нужно внимательно изучить декларацию о разделе (Teilungserklärung), план раздела (Aufteilungsplan) с указанием долей совместного владения и Abgeschlossenheitsbescheinigung. Если наследодатель был аккуратен в делах, то, скорее всего, подшил все эти документы. Возможно, документы хранятся в компании по управлению недвижимостью.

Владельцы недвижимости должны иметь полисы на случай возникновения претензий, связанных с высокими финансовыми рисками. Вот список наиболее важных:

• полис ответственности владельца дома и земли с покрытием не менее 10 миллионов евро.
• полис страхования жилых зданий, который стандартно покрывает такие серьёзные риски, как пожар, ураган, град, молния и повреждение водой.
• можно застраховаться от стихийных бедствий, таких как ливни, наводнения, оползни и т. д.: такую защиту обеспечивает страховка Elementarschadenversicherung.

ВАЖНО. Wohngebäudeversicherung переходит к наследникам, и страховая защита сохраняется как минимум до следующей даты выплаты страхового взноса. Наследники должны сообщить страховой компании о смерти первоначального страхователя. Можно оставить предыдущую страховку или подыскать новую с учётом действующего срока расторжения договора. В принципе, могут пригодиться и дополнительные страховые полисы, но их нужно рассматривать индивидуально.

Недвижимость, сдаваемая в аренду для проживания, пользуется налоговой льготой: при расчёте налога на наследство используется не полная рыночная стоимость, а 90% от неё. Это означает, что с 10% стоимости унаследованной недвижимости налог не взимается.

Что делать, если налог на недвижимость заплатить нужно, но у наследника нет на это денег? Сдаваемая в аренду недвижимость также имеет преимущество в этом отношении. Если налог на наследство должен быть уплачен, так как стоимость недвижимости превышает необлагаемую налогом сумму, его выплату можно отсрочить на десять лет. Это касается случаев, когда новому владельцу придётся продать недвижимость, чтобы заплатить налог. Так от продажи защищена недвижимость, которую получил наследник в бедственном положении. Арендодатели таким образом получают возможность постепенно выплачивать налог из получаемого дохода от аренды.

Если арендуемая недвижимость принадлежит сообществу наследников, им лучше всего уполномочить кого-то одного заниматься вопросами аренды. Если этого не сделать, возникнет путаница и процесс будет очень усложнён. Один уполномоченный наследник сможет заключать договоры аренды, заказывать услуги и прочее от имени сообщества наследников.

Сообщество наследников должно ежегодно подавать стандартный и отдельный расчёт прибыли, включая приложение V, в налоговую инспекцию по месту расположения недвижимости. Налоговая определит размер дохода или убытков. Общий доход делится в соответствии с наследственными долями. Каждый наследник должен указать свою долю в личной налоговой декларации как доход от сдачи в аренду и найма.

Должны ли сообщества наследников создавать предприятие (Gesellschaft) в рамках гражданского права? В подавляющем большинстве случаев в этом нет необходимости. Причина в том, что сообщество наследников – это не постоянное решение, а скорее специализированное сообщество для управления наследством. Практические вопросы, связанные с передачей имущества, можно решать с помощью доверенностей.

Однако если наследство включает в себя не несколько, а, например, 300 квартир, и это имущество должно оставаться неделимым в течение долгого времени, может иметь смысл создание так называемого гражданско-правового партнёрства (Gesellschaft bürgerlichen Rechts – GbR). В этом случае необходимо составить партнёрский договор, в котором подробно перечислить права и обязанности.

Многоквартирный дом может быть разделён на отдельные квартиры при определённых условиях. Таким образом можно разделить сообщество наследников, например, выделив каждому по квартире равной стоимости. Однако местные власти могут запретить преобразование сданных в аренду квартир в собственные. Такое возможно в регионах и городах с напряжённой ситуацией на рынке аренды жилья.

ПРОДАЖА

Если недвижимость не подходит вам для самостоятельного использования или вы не хотите быть арендодателем, остаётся альтернативный вариант: продажа. Часто это также лучший способ ликвидировать сообщество наследников. Однако все сонаследники должны быть согласны на продажу. Если кто-то не согласен, возникнут сложности.

В этом случае экстренным решением является «принудительная продажа с целью ликвидации сообщества наследников», о которой любой совладелец имущества может ходатайствовать в компетентном местном суде.

Когда наследникам стоит продавать унаследованное имущество? К сожалению, ответить на этот вопрос непросто: решение зависит от многих аспектов. Лучше не торопиться и, в случае каких-либо сомнений, обратиться за советом к профессионалу. Чем больше из перечисленных ниже аспектов касается конкретной ситуации, тем более привлекательным может оказаться вариант продажи:

• Недвижимость совершенно не подходит для проживания в ней.
• Она находится за сотни километров от дома, поэтому её нелегко сдавать в аренду и управлять ею.
• Это вторая недвижимость, которая наследнику не нужна.
• Есть опасения, что содержать недвижимость в долгосрочной перспективе окажется слишком накладно.
• Выручка от продажи поможет осуществить мечту, например, перейти к индивидуальной трудовой деятельности.
• У наследника есть опасения, что в будущем недвижимость упадёт в цене, однако сейчас ситуация на рынке выглядит благоприятной для продажи.
• Недвижимость просто не вписывается в личные жизненные планы.

Продать недвижимость можно только в том случае, если можно доказать своё право на наследство. Наследники могут готовить сделку и искать покупателя, но пока свидетельство о наследстве не подано в кадастр, сделка не может быть завершена.

Тем не менее, прежде чем идти к нотариусу, нужно многое сделать. Среди прочего – узнать о налоговых последствиях продажи. Необходимо определить стоимость недвижимости, а также понять, нужно ли проводить реконструкцию или ремонт, чтобы выставить её на продажу.

Необходимо собрать все документы:

• информативное, хорошо иллюстрированное описание недвижимости
• выписка из кадастровой книги
• строительные планы здания
• сертификат энергоэффективности
• договоры аренды
• в случае с многоквартирным домом – декларация о разделе, правила сообщества совладельцев, а также протоколы как минимум трёх собраний владельцев.

После того, как покупатель найден, нужно организовать совместную нотариальную сделку. В нотариальной конторе составляется договор купли-продажи, сделка заверяется нотариально. Когда сделка будет совершена, наследник или сообщество наследников получит вырученные от продажи деньги, а новый владелец будет внесён в кадастровую книгу.

Чтобы определить стоимость недвижимого имущества, многие прибегают к услугам одного или нескольких агентов по продаже недвижимости, имеющих опыт работы в соответствующей сфере. Однако агенты получают комиссионные – от продавца и от покупателя.

Для сообществ наследников может оказаться целесообразным определить стоимость имущества до продажи. Это сэкономит нервы и деньги. Если нужно выплатить сумму родственнику, имеющему право на обязательную долю в наследстве, также может понадобиться экспертная оценка. В обоих случаях проведение оценки можно доверить только публично назначенному присяжному эксперту.

Сдаётся ли недвижимость в аренду или продаётся свободной, влияет на стоимость недвижимости, предназначенной для проживания владельца. Например, в Берлине квартира в хорошем месте, занимаемая владельцем, стоит как минимум на 20% выше, чем аналогичная недвижимость, сданная в аренду. Поэтому не стоит сразу сдавать пустующую недвижимость в аренду, если на ближайшее время всё равно планируется продажа.

Существует принцип, который формулируется как «покупка не прекращает аренду». Новый владелец недвижимости покупает её со старым, уже действующим договором аренды. Он также не имеет особого права на расторжение договора и, как и предыдущий арендодатель, нуждается в обосновании, чтобы расторгнуть договор аренды – например, хочет использовать её для личных целей.

При продаже арендованного имущества вам, возможно, придётся заплатить налог. Согласно § 23 Закона о подоходном налоге (Einkommensteuergesetz), при продаже арендованного имущества частными лицами применяется десятилетний период – Spekulationsfrist. В случае с унаследованной недвижимостью решающим моментом для начала периода является дата приобретения недвижимости наследодателем, а не дата наследования.

Принципиально важна дата первоначального нотариально заверенного договора купли-продажи недвижимости, а не фактический переход права собственности наследнику или запись в кадастровой книге. То есть, если человек купил недвижимость в 2013 году, а умер в 2024 году, десятилетний срок уже истёк, и наследники могут сразу же продать недвижимость без уплаты спекулятивного налога.

Таблица: суммы, не облагаемые налогом

¹ Применяется только к наследству, хотя сумма уменьшается на капитальную стоимость пенсий по случаю потери кормильца.
² Например, автомобили, дома на колёсах, лодки; не относится к слиткам, монетам, маркам и коллекциям.
³ До 5 лет — 52.000 €, до 10 лет — 41.000 €, до 15 — 30.700 €, до 20 — 20.500 €, до 27 — 10.300 €.
⁴ Только для наследства (класс 1), для подарков применяется класс 2.
⁵ Суммарное освобождение на домашнее имущество, постельное бельё, одежду и др.

Таблица: налоговые ставки в зависимости от стоимости наследства