Тот, кто в настоящее время ищет квартиру, вынужден констатировать, что в мегаполисах и университетских городах дешёвого жилья катастрофически не хватает, а претендентов на него – хоть отбавляй. К тому же в последние годы квартплата для новых жильцов в некоторых городах возросла на одну треть.

Принимая в 2015 году закон об ограничении роста квартплаты (Mietpreisbremse), законодатель хотел предотвратить такое развитие событий.

Закон позволяет федеральным землям объявить определённые города зонами, где наблюдается нехватка жилья, и сдерживать там рост квартплаты. Тринадцать из шестнадцати федеральных земель с помощью соответствующего постановления уже ввели Mietpreisbremse.

Это значит, что в более чем 410 городах домовладельцы при смене жильцов не вправе свободно устанавливать квартплату: им разрешено требовать с новых квартиросъёмщиков максимально на 10% больше типичной для данной местности квартплаты за сопоставимое жильё (ortsübliche Vergleichsmiete).

ПРИМЕР.
Предыдущие жильцы платили домовладельцу квартплату в размере 7,50 евро за квадратный метр. Согласно таблице стоимости найма квартир (Mietspiegel), принятая в данном городе квартплата за сопоставимое жильё составляет 8,50 евро за кв. м. Значит, домовладелец вправе требовать с новых квартиросъёмщиков максимально 9,35 евро за кв. м.

Однако на практике не всё так просто: предусмотрены различные исключения, многие домовладельцы не соблюдают предписания закона, и им за это не грозит штраф. Потому введение «тормоза» для роста квартплаты не привело к желаемому результату. Как следствие, законодатель внёс поправки, приняв закон под названием Mietrechtanpassungsgesetz, который действует с 1 января 2019 года. Последнее ужесточение этого закона вступило в силу 1 апреля 2020-го, и жильцам стало легче добиться возврата переплаченной квартплаты.

Более 70% квартирных плат превышают установленную законом границу

Пять исключений

Чтобы у собственников жилья был стимул для строительства новых домов и модернизации старых, законом предусмотрен ряд исключений.

  • Если предыдущий жилец уже платил завышенную квартплату, домовладелец не обязан при последующей сдаче квартиры в аренду уменьшать Miete, чтобы она соответствовала ограничениям закона.
    Для домовладельцев действует так называемая защита имеющегося (Bestandschutz), и они могут и дальше требовать прежнюю сумму (§556e BGB).
    Но с 01.01.2019 домовладелец перед заключением договора аренды с новым квартиросъёмщиком обязан сообщить ему, сколько платил его предшественник.
    В противном случае Vermieter не вправе ссылаться на исключение (§556g Abs. 1a Nr. 1 BGB).
  • Для новостроек, которые впервые сдаются в аренду после 1 октября 2014 года, домовладелец может устанавливать квартплату по своему усмотрению, не соблюдая ограничений для её роста (§556f Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch).
  • Если домовладелец основательно модернизировал квартиру, он тоже может не придерживаться Mietpreisbremse, но только при первой сдаче жилья в аренду сразу после модернизации (§556f Satz 2 BGB).
    При последующей сдаче квартиры внаём домовладелец уже связан ограничениями для роста квартплаты.
    Но он может тогда требовать только ту сумму, которую платил предыдущий жилец, а она, как правило, выше названной в таблице стоимости найма квартир (Mietspiegel). Перед подписанием договора аренды домовладелец должен чётко сказать новому жильцу, что это первая сдача жилья внаём после комплексной модернизации, – только после этого он может свободно устанавливать квартплату.
  • Если Vermieter осуществил незначительные меры по модернизации, он при новой сдаче жилья в аренду вправе требовать доплату сверх 10-процентного ограничения.
    Правда, это относится только к тем случаям, когда домовладелец мог повысить арендную плату ещё предыдущему жильцу в связи с модернизацией.
    Тогда ему разрешено дополнительно прибавить к квартплате до 8% расходов на модернизацию – то есть ту часть затрат, которую домовладельцы могут переложить и на уже давно живущих в квартире арендаторов.
    Но и тут Vermieter должен проинформировать потенциального квартиросъёмщика о том, что он модернизировал квартиру в последние три года до начала арендных отношений (§556g Abs. 1а Nr. 2 BGB).
  • При сдаче внаём меблированных квартир или апартаментов домовладельцы, в принципе, тоже должны придерживаться ограничений для роста квартплат.
    Исключение делается только для тех меблированных квартир, которые сдаются лишь во временное пользование – например, для отдыха (Ferienwohnungen), и меблированных комнат в квартирах, в которых проживают также их владельцы (§549, Abs. 2, Nr. 1 и 2 BGB).
    Для всех остальных квартир, которые жилец арендует вместе с мебелью, действует Mietpreisbremse.
    Однако допустима так называемая надбавка за меблировку.
    Как рассчитывается такая надбавка, законодателем не определено.
    Vermieter также не обязан указывать её отдельно в договоре аренды.
    Поэтому арендаторам меблированных квартир часто трудно понять, что включено в арендную плату и нарушает ли домовладелец предписания закона о сдерживании роста квартплат.

После вселения

Тот, кто живёт в городе, где действует Mietpreisbremse, после подписания договора аренды должен проверить, придерживается ли домовладелец установленного законом ограничения для роста квартплат.
Квартиросъёмщики, которые начинают задавать вопросы об уровне арендной платы уже во время первого разговора с домовладельцем, часто не имеют шансов получить квартиру.

Поэтому рекомендуется сначала подписать договор аренды и только потом проверять величину квартплаты.

Для этого нужно знать, насколько высока принятая в данной местности арендная плата за сопоставимое жильё (ortsübliche Vergleichsmiete).
Посмотрите городскую таблицу стоимости найма жилья (Mietspiegel).
Во многих городах, где действует Mietpreisbremse, имеются такие таблицы.
Найти их можно на сайте соответствующего населённого пункта.
В некоторых городах есть онлайн-формуляры, которые позволяют быстро установить искомую квартплату.

В Кёльне, например, квартиросъёмщики могут бесплатно скачать Mietspiegel на сайте: rheinische-immobilienboerse.de.

В тех городах, которые не располагают таблицей стоимости найма жилья, ситуация сложнее.

Там можно воспользоваться базой данных арендной платы за сопоставимое жильё Ассоциаций домовладельцев и квартиросъёмщиков, а также статистическими данными о принятой в данной местности квартплате.
Лучше всего обратитесь в городское управление или Mieterverein по месту жительства.

Возврат денег

Если выяснится, что домовладелец берёт слишком высокую квартплату, договорённость о её размере недействительна (но не весь договор аренды).
Тогда Vermieter должен вернуть переплаченную жильцом сумму (§556g BGB) и впредь брать только допустимую квартплату.

К тому же он должен вернуть часть залога (Kaution), так как, начисляя его, исходил из завышенной квартплаты.

Но чтобы платить за квартиру меньше, надо подать протест (Rüge) против завышенной (§556g Abs. 2 BGB).

Без протеста домовладелец деньги не вернёт.

Чтобы иметь на руках доказательство, отправьте письменный протест заказным письмом с уведомлением (Einschreiben mit Rückschein).
Укажите в нём, на какую сумму завышена Miete.
И потребуйте, чтобы домовладелец признал ваше сокращение квартплаты.

Будучи новым жильцом, вы имеете право на возврат всей суммы, переплаченной с начала арендных отношений (§556g Abs. 2 BGB).
Это относится ко всем договорам аренды, заключённым после 1 апреля 2020 года.

Для этого вы должны уведомить домовладельца о нарушении закона об ограничении роста квартплат в течение первых 30 месяцев после начала арендных отношений.

В противном случае вы получите обратно только сумму, которую переплатили после доставки вашего протеста домовладельцу.
Кроме того, арендные отношения на момент получения протеста ещё не должны закончиться.

Если вы подписали договор аренды (Mietvertrag) до 1 апреля 2020 года, для вас действует старое правило:
ваш протест действует лишь на будущее, и вам будет возмещена только арендная плата, переплаченная со дня подачи протеста (Art. 229 §51 EGBGB).

Если домовладелец не согласится с вашим сокращением квартплаты, вам понадобится компетентная помощь.

Vermieter должен проинформировать жильца об исключении.

Поддержка

Тот, кто не хочет вести переписку с домовладельцем самостоятельно, может воспользоваться услугами сайта conny.de (прежде wenigermiete.de).
За ним стоит компания, с января 2017 года оказывающая поддержку жильцам при снижении квартплаты на основании Mietpreisbremse.
Она по поручению арендатора посылает домовладельцу протест, ведёт с ним переписку и при необходимости подаёт жалобу в суд.

За свои услуги компания в случае успеха берёт сэкономленную на квартплате сумму за шесть месяцев.

А если Vermieter задним числом вернёт жильцу переплаченную сумму, компания дополнительно берёт треть этой суммы себе в качестве гонорара.

Конкретные примеры

Тормоз для роста квартплат функционирует только в том случае, если квартиросъёмщики сами следят за соблюдением закона и письменно выражают протест против завышенной квартплаты после заселения в квартиру.

Как показывают решения судов, многие из них добились успеха.
Так, суд в Berlin-Lichtenberg обязал домовладельца вернуть жильцу переплаченную сумму квартплаты – более 30 евро в месяц
(Amtsgericht Berlin-Lichtenberg, Urteil vom 28. September 2016, Az.: 2 C 202/16), а квартиросъёмщику в Berlin-Neukölln решение суда позволило сэкономить более 220 евро в месяц (Amtsgericht Berlin-Neukölln, 08.09.2016, Az.: 11 C 414/15).