Германия – страна квартиросъёмщиков. Здесь наполовину меньше жителей, чем в других европейских странах, имеют собственные дома. Аренда квартиры имеет определённые преимущества: тому, кто нашёл работу в другом городе или у кого в семье ожидается прибавление и требуется дополнительная жилплощадь, переехать проще. В то же время всегда есть риск: арендующий квартиру зависит от домовладельца и в худшем случае может потерять её, например, потому, что хозяину понадобится жильё для себя или членов семьи. Но, к счастью, не каждое расторжение арендных отношений правомерно. На самом деле домовладельцу не так просто «избавиться» от жильцов. Договор аренды, как правило, заключается на неограниченное время, и на то, чтобы его расторгнуть, должна быть важная причина.
Квартира нужна самому
Одной из них является собственная потребность в жилье (Eigenbedarf). Это значит, что домовладелец или его родные и близкие сами хотят пользоваться жильём. К ним относятся родители, дети, внуки, братья и сёстры. Если домовладелец хочет поселить в квартире человека, осуществляющего уход, он тоже вправе расторгнуть с жильцами арендные отношения из-за собственной потребности в жилье. В иных случаях – скажем, когда домовладелец собирается предоставить квартиру своей племяннице или племяннику – рекомендуется обратиться за помощью в Союз квартиросъёмщиков с тем, чтобы он проверил правомерность расторжения договора аренды. Простой ссылки на собственную потребность недостаточно: домовладелец должен подробно обосновать, для кого предназначена квартира и почему этот человек хочет в неё вселиться.
Кстати. В 2023 году немецкие суды рассмотрели 13.163 жалобы квартиросъёмщиков на домовладельцев, расторгнувших договор аренды из-за собственной потребности в жилье.
Аренда убыточна
Если сдача квартиры в аренду приносит домовладельцу сплошные убытки и поэтому он вынужден снести дом, продать его или полностью санировать, закон позволяет ему расторгнуть договор аренды с жильцами, сославшись на неэкономичное использование (mangelnde wirtschaftliche Verwertung).
Задолженность
Квартиросъёмщики, задолжавшие домовладельцу две ежемесячные квартплаты, дают ему повод для бессрочного расторжения арендных отношений без предупреждения. То же касается задержки с внесением квартплаты за два месяца подряд. Тот, кто не может вовремя перечислить квартплату, должен незамедлительно проинформировать домовладельца. Только так можно достичь договорённости с ним – к примеру, об уплате позже с процентами или частями.
Осторожным надо быть также с самовольным снижением квартплаты из-за недостатков в квартире (Mietminderung). Тот, кто урезал квартплату на 20%, уже через 10 месяцев достигнет критической границы и ему грозит бессрочное расторжение договора аренды. Разумеется, лишь если сокращение квартплаты было незаконным. Поэтому, прежде чем снижать квартплату, всегда нужно предварительно проконсультироваться у юриста в Союзе квартиросъёмщиков (Mieterverein).
Нарушение других договорных обязательств тоже может повлечь за собой расторжение арендных отношений, но только после предварительного предупреждения (Abmahnung). К нарушениям относятся прослушивание громкой музыки, оскорбление соседей, содержание в квартире домашнего животного без разрешения домовладельца, нарушение обязанности очищать в зимнее время тротуар от снега и льда.
Особые случаи
- Для квартиросъёмщиков, которые живут вместе с домовладельцем в двухсемейном доме, действуют особые правила: он имеет право расторгнуть с ними договорные отношения, не называя причины. Но зато в данном случае на три месяца продлевается действующий срок для расторжения договора (Kündigungsfrist), который зависит от продолжительности аренды.
- Ограниченный определённым сроком договор аренды (befristeter Mietvertrag) должен быть с самого начала обоснован. Это значит, что домовладелец уже при подписании договора обязан письменно объяснить, почему он заключает его лишь на какое-то время. При этом допустимы только три причины: собственная потребность в жилье, домовладелец после истечения срока действия договора хочет снести дом или основательно санировать его, квартира нужна для наёмного работника домовладельца. Без приведения одной из этих трёх причин временный договор аренды недействителен и становится обычным Mietvertrag’ом, не ограниченным каким-либо сроком.
По договорённости
Домовладелец и квартиросъёмщик при заключении договора могут договориться об исключении расторжения арендных отношений (Kündigungsausschluss). Данной возможностью обычно пользуются те домовладельцы, которые опасаются, что жильцы слишком быстро съедут с квартиры и она будет пустовать. Иногда к этой мере прибегают и арендаторы, модернизировавшие в квартире ванную или отопление за свой счёт. Тогда вторая сторона договора аренды в течение оговоренного времени не может отказаться от него.
Установленные сроки
Для всех договоров, заключённых после 2001 года, действуют установленные сроки, зависящие от продолжительности арендных отношений. Сначала срок для расторжения договора аренды со стороны домовладельца составляет три месяца. После пяти лет проживания жильца в квартире срок продлевается до шести месяцев, а после восьмилетней продолжительности аренды – до девяти месяцев. Когда арендатор сам хочет поменять квартиру, всегда действует трёхмесячный срок независимо от того, как долго он прожил в ней.
Кстати. Протест против расторжения договора аренды необходимо отправить домовладельцу самое позднее за два месяца до истечения срока для расторжения (Kündigungsfrist).
Обсуждение