В прошлом арендная плата после модернизации часто повышалась настолько, что единственным выходом для арендаторов был переезд в более дешёвую квартиру. Поэтому законодатель ввёл верхнюю границу (Kappungsgrenze), которой должен придерживаться домовладелец при увеличении Miete после модернизации.
К строительным работам, которые следует классифицировать как типичные меры по модернизации, относятся улучшение теплоизоляции, установка солнечных батарей, замена печного отопления на газовое этажное с обеспечением тёплой водой, установка счётчика-водомера, лифта и другое (§555b Bürgerliches Gesetzbuch).
Оповещение
Домовладелец не может просто направить мастеров в квартиру, не предупредив жильцов. Он должен за три месяца до начала строительных работ оповестить квартиросъёмщиков о запланированной модернизации. Для этого достаточно отправить E-Mail. В сообщении должно быть указано, когда начнутся и закончатся строительные работы, что конкретно будут перестраивать (§555c BGB).
Если Vermieter планирует повысить квартплату из-за модернизации, он обязан сообщить об этом тоже заранее, назвав предположительную сумму повышения. В сообщении должно содержаться и указание на то, что жильцы в особо тяжёлом случае (Härte) вправе возразить домовладельцу в определённой форме и в определённый срок. Разговора в коридоре или вывески на доске объявлений для этого недостаточно. До тех пор, пока арендаторы не получат оповещение о запланированной модернизации, соответствующее требованиям закона, им не следует впускать мастеров в квартиру.
Можно ли отказаться?
Жильцы должны мириться с модернизацией, если благодаря ей квартира станет лучше, появится балкон, удастся сэкономить энергию и воду, создать дополнительную жилплощадь или не придётся больше подниматься по лестнице на верхние этажи (§555d Abs. 1 BGB).
Так, во всех федеральных землях не только новостройки, но и уже существующие квартиры должны быть оборудованы сигнализаторами дыма. Их установка считается мерой по модернизации, с которой жильцы обязаны мириться. Это касается также тех, кто уже сам установил Rauchmelder за свой счёт (BGH, Az.: VIII ZR 290/14).
Наш совет. Вы можете выразить протест (Widerspruch) против модернизации, если она повлечёт за собой тяжёлые последствия для вас или вашей семьи (Härte). Приведём примеры таких случаев.
● Перестройка будет проведена незадолго до вашего выезда из квартиры.
● Домовладелец планирует заменить в доме окна или отопление зимой.
● Вы сами или один из членов вашей семьи больны, беременны, готовитесь к сдаче серьёзного экзамена, поэтому грязь, шум или временный переезд в другую квартиру для вас непосильны.
Проинформировать домовладельца о том, что модернизация повлечёт за собой тяжёлые последствия для вас или членов вашей семьи, необходимо до конца следующего месяца после получения сообщения о предстоящих строительных работах.
Пример. Домовладелец отправил вам письменное оповещение о запланированной модернизации в начале января 2026 года. До конца февраля 2026-го у вас есть время, чтобы проинформировать его о том, что вы хотите воспользоваться законоположением об особо тяжёлом случае (Härte).
Те, у кого низкий доход и кому из-за повышения Miete на жизнь будет оставаться заметно меньше денег, может сослаться на своё финансовое положение. Однако это не приведёт к задержке строительных работ. Ваше финансовое положение Vermieter должен учесть только тогда, когда будет повышать квартплату. Для этого нужно изложить ему свою ситуацию в течение указанного выше срока (§559 Abs. 5 BGB).
Шум и грязь
Если из-за модернизации существенно снизился комфорт в квартире, жильцы вправе сократить квартплату, несмотря на то, что они дали согласие на перестройку. Но о сокращении квартплаты необходимо письменно предупредить домовладельца. Исключение: в случае энергетической санации квартиросъёмщикам не разрешается в первые три месяца снижать квартплату (§536 Abs. 1a BGB), несмотря на грязь и шум.
При других видах модернизации дома или квартиры, ремонте или работах по поддержанию жилья в исправном состоянии (к примеру, при установке новых балконов или ванны, расширении мансарды), как и прежде, квартплату уменьшить можно. Ведите протокол шумовых помех в ходе строительных работ, сделайте фотографии, чтобы обосновать свои претензии.
Повреждения, возникшие во время модернизации, домовладелец должен устранить, а расходы на уборку – компенсировать квартиросъёмщику.
Пример. После строительных работ вам пришлось нанять уборщицу для приведения квартиры в порядок? Вы можете потребовать, чтобы затраты на её услуги вам компенсировал Vermieter, так же как и расходы на оплату второго (временного) жилья, которое пришлось снять из-за того, что в санируемой квартире нельзя было оставаться. Можно даже выставить домовладельцу счёт за повышенные расходы на питание, вызванные тем, что кухней долгое время нельзя было пользоваться из-за модернизации.
Повышение квартплаты
По окончании модернизации домовладелец вправе повысить годовую квартплату – он может переложить на жильцов 8% возникших расходов: например, на мастеров, архитектора и инженера (Modernisierungsumlage). Но в течение шести лет квартплата не должна повыситься более чем на 3 евро за кв. м. А если квартплата за кв. м ранее была ниже 7 евро, после модернизации её разрешено поднять не более чем на 2 евро за кв. м (Kappungsgrenze).
Пример. Ольга Тегетмайер платит 800 евро в месяц (9.600 евро в год) за квартиру площадью 100 кв. м. Домовладелец потратил на модернизацию её жилья 10.000 евро. 8% от этой суммы (800 евро) он приплюсовал к годовой квартплате. Получилось 10.400 евро. Значит, впредь ей придётся перечислять домовладельцу 866,67 евро в месяц. То есть повышение составило 8,3%. Верхняя граница при повышении квартплаты (на 3 евро за квадратный метр в течение шести лет) в данном случае не превышена: раньше Ольга платила восемь евро за кв. м, а впредь квадратный метр будет обходиться ей в 8,66 евро – значит, Miete повысилась на 0,66 евро за кв. м.
Повышение квартплаты правомерно даже тогда, когда расходы на энергетическую санацию намного выше, чем экономия на отоплении (BGH, 03.03.2004, Az.: VIII ZR 149/03; Az.: VIII ZR 151/03).
Как считать?
Квартиросъёмщик должен платить повышенную Miete с начала третьего месяца после получения сообщения о её повышении (§559b BGB). То есть жильцы должны получить два письма: первое – о предстоящей модернизации и возможном повышении квартплаты, а второе – о размере повышения по окончании строительных работ.
Пример. В своём сообщении от 2 января 2026 года домовладелец требует от жильца повышенной квартплаты. Он предупредил о модернизации вовремя и с соблюдением всех формальностей. Значит, квартиросъёмщику придётся перечислять повышенную квартплату с 1 апреля текущего года.
Если владелец дома своевременно не сообщил о запланированной модернизации или допустил при этом ошибку, повышение квартплаты не становится от этого недействительным. Но оно начинает действовать позже: срок продлевается на шесть месяцев (§559b Abs. 2 Nr. 1 BGB). То есть повышенную квартплату надо будет платить с начала девятого месяца после получения сообщения о повышении.
Кстати. О мелких работах: скажем, установке счётчика воды или домофона – домовладелец оповещать жильцов по установленной форме не обязан.
Обсуждение