Влажные потолки, закупорка водосточных труб, дефектные окна и двери – типичные проблемы в арендуемой квартире. Устранить их, как правило, должен хозяин дома, поскольку он обязан содержать квартиру в исправности. В его обязанности входит также забота о том, чтобы помещения в подвале, балкон, лестница и чердак были в порядке. По-другому обстоит дело лишь в том случае, если квартиросъёмщик сам виноват в возникновении проблем, скажем, потому, что засорил трубы пищевыми или другими отходами. Тогда ему придётся оплачивать очистные работы из своего кармана. Если домовладелец, несмотря на ваши требования в письменной форме, в назначенный вами срок не устранил возникший дефект, за который отвечает, вы имеете право снизить квартплату.

Действующие правила

Мелкий ремонт хозяин дома, как уже было сказано, вправе переложить на жильцов. Во многих договорах аренды есть пункт о том, что квартиросъёмщики сами должны оплачивать мелкие ремонтные работы до определённой суммы. Правда, домовладельцам нужно соблюдать определённые правила:

  • Ссылка в договоре распространяется только на предметы оборудования квартиры, которыми постоянно пользуется арендатор: на водопроводные краны, дверные ручки, выключатели света и т.п. Жильца нельзя обязать оплачивать ремонт коробки жалюзи, в то время как починку ремня, с помощью которого они опускаются, – вполне возможно (Amtsgericht Leipzig, Urteil vom 14. August 2003, Az.: 11 C 4919/03). Не разрешается возлагать на арендаторов и ремонт общего оборудования.
  • Жильцу должно быть ясно, какая граница установлена для отдельных ремонтных работ. В договоре нужно чётко указать либо часть квартплаты в процентах, либо конкретную сумму.

За каждый ремонт

Во многих договорах аренды названа максимальная сумма в размере 75 евро за каждый ремонт. Такую границу установили Верховные земельные суды ещё в 1991 году – то есть более 30 лет назад (Oberlandesgericht Hamburg, Az.: 5 U 135790). За прошедшее время суд первой инстанции в Брауншвейге поднял её до 100 евро (Amtsgericht Braunschweig, Az.: 116 C 196/05). 120 евро, по мнению административного суда в Бингене, – уже слишком много (Amtsgericht Bingen, решение от 01.04.2013, Az.: 25 C 19/13). Потому вся ссылка в договоре была признана недействительной, так что жильцу вообще не пришлось ничего платить. Это значит, что на квартиросъёмщика может быть возложен только мелкий ремонт до оговоренной границы, но никак не более дорогие ремонтные работы.

Пример. Починка водопроводного крана стоит 50 евро. Следовательно, жильцу придётся её оплачивать, если в его договоре аренды указана граница в 75 евро. Теперь предположим, что за ремонт выставлен счёт на 90 евро. Тогда арендатор вообще не может быть привлечён к оплате – даже частично (OLG Düsseldorf, Az.: 24 U 183/01).

Максимальная сумма в год

То, как часто на жильцов можно перекладывать оплату счёта за мелкий ремонт, суды не установили. Некоторые судьи считают, что соразмерна верхняя граница – 6% от годовой квартплаты. Другие же полагают, что 8% годовой квартплаты-нетто тоже посильны (AG Braunschweig, Az.: 116 C 196/05). Однако в любом случае в договоре должна быть названа максимальная граница в год (Bundesgerichtshof, Az.: VIII ZR 343/08).

Пример. Квартиросъёмщик платит в год 10 тысяч евро за квартиру, без эксплуатационных расходов – то есть нетто. Значит, его дополнительная финансовая нагрузка, вызванная многими мелкими ремонтными работами, не должна превышать 800 евро в год, если в его договоре аренды содержится ссылка о верхней границе в 8% от годовой квартплаты-нетто.

Кстати. В обязанности квартиросъёмщика не входит нанимать мастеров для ремонта. Это задача домовладельца.