Прежде всего, следует учитывать, что договор аренды жилья (Mietvertrag) не заканчивается автоматически со смертью арендатора, если он изначально не был заключен одиноким квартиросъемщиком до конца его жизни. В противном случае родственникам или наследникам следует начать действовать как можно скорее: и при желании использовать квартиру для собственного проживания, и при намерении избавиться от ненужного наследства.

Хлопотное наследство

Когда речь идет об одиноком жильце, после его смерти стороной договора аренды со всеми проистекающими из него правами и обязанностями становятся наследники покойного. В случае нежелания продолжать арендные отношения они должны расторгнуть Mietvertrag в течение месяца после получения известия о смерти квартиросъемщика при отсутствии желающих переоформить договор на себя. Расторжение вступает в силу через три месяца. До тех пор наследники обязаны вносить арендную плату, освободить квартиру от мебели и вещей, сделать в ней уборку и при необходимости ремонт.

Избавиться от этих обязательств можно только путем отказа от наследства. При отсутствии наследников или отказе от наследства арендодатель (Vermieter) подает в суд заявление об установлении управления наследством (Nachlasspflegschaft). После этого он может расторгнуть договор об аренде в обычном порядке (ordentliche Kündigung), сообщив об этом управляющему наследством (Nachlasspfleger).

При желании наследников продолжить арендные отношения домовладелец все же вправе в течение месяца расторгнуть договор аренды без указания причин со вступлением расторжения в силу через три месяца.

Кстати. При отсутствии наследников арендодатель не вправе посещать квартиру покойного по собственной инициативе, если ей не грозит непосредственная опасность: к примеру, открытое окно, которое необходимо закрыть для защиты от осадков и проникновения воров, или оставшееся в квартире домашнее животное, нуждаю­щееся в воде и пище. Тем не менее, арендодатель обязан сначала использовать все возможности, чтобы связаться с родственниками или наследниками покойного, имеющими право входа в квартиру.

Vermieter также не имеет права поспешно освобождать квартиру покойного от его мебели и вещей. Если впоследствии объявятся его наследники, они могут потребовать от арендодателя возмещения ущерба.

Финансовые претензии

Наследники должны сдать квартиру арендодателю в приемлемом состоянии. Тем не менее, его претензии к ним – скажем, касающиеся не проводившегося годами косметического ремонта – могут быть ограничены размером наследства (BGH, Az. VIII ZR 68/12). А если смерть одинокого жильца осталась незамеченной и его тело долгое время пролежало в квартире, в результате чего в ней завелись паразиты, Vermieter не вправе потребовать от его наследников компенсировать ущерб (LG Berlin, Az. 66 S 7/21).

Однако, если покойный имел задолженность по квартплате или по коммунальным услугам, его финансовые обязательства переходят на наследников или лиц, вступивших вместо него в арендные отношения.

Долги по квартплате Финансовые обязательства переходят на наследников арендатора

Переходящий договор

Если Mietvertrag изначально был оформлен на нескольких человек – чаще всего супругов или зарегистрированных партнеров (eingetragene Lebenspartner), совместно проживавших в квартире родственников или соарендаторов (Mitmieter), – владелец жилья продолжает арендные отношения с оставшим(и)ся в живых. Если скончавшийся квартиросъемщик вел совместное хозяйство с супругом (супругой) или зарегистрированным партнером, это лицо вступает в арендные отношения даже тогда, когда оно изначально не было указано в договоре в качестве соарендатора. Если супруг (супруга) или зарегистрированный партнер покойного не желают продолжать арендные отношения, это могут сделать его дети или другие члены семьи, проживавшие с ним в одном домохозяйстве.

Договор аренды продолжает действовать в том же виде, в каком он был заключен между владельцем жилья и первоначальным арендатором. Впрочем, по желанию сторон в Mietvertrag могут быть внесены изменения или может быть заключен новый договор.

Vermieter не вправе поспешно освобождать квартиру от вещей покойного

Расторжение отношений

Как Vermieter, так и оставшиеся жильцы могут не захотеть продолжать арендные отношения после смерти основного квартиросъемщика. Супруг (супруга), партнер или другие лица, проживавшие в одном домохозяйстве с покойным, имеют право расторгнуть договор аренды в особом порядке (außerordentliche Kündigung) в течение месяца после того, как они узнали о смерти соарендатора, со вступлением расторжения в силу через три месяца. К этому моменту они обязаны освободить квартиру и подготовить ее к сдаче арендодателю.

Если родственники или соарендаторы, проживавшие в квартире вместе с покойным, принимают решение о расторжении договора, арендные отношения переходят к наследникам, которые, как уже говорилось выше, вправе расторгнуть Mietvertrag в особом порядке в течение месяца после известия о кончине наследодателя со вступлением расторжения в силу через три месяца.

При переходе договора аренды к супругу, зарегистрированному партнеру или другому члену семьи или лицу, имевшему совместное домохозяйство с покойным, арендодатель имеет право в течение месяца после сообщения об окончательном вступлении этого лица в договор аренды расторгнуть его в особом порядке (Sonderkündigungsrecht). Расторжение договора в этом случае также вступает в силу через три месяца. Однако, если лицо, проживавшее в квартире вместе с покойным, настроено продолжить арендные отношения, тогда как Vermieter этого не желает, последний имеет право расторгнуть Mietvertrag только при наличии предусмотренных законом уважительных причин (к примеру, обоснованных сомнений арендодателя в том, что новый жилец будет регулярно вносить квартплату).

Вокруг Mietkaution'а

В соответствии с §563b BGB, арендодатель при переоформлении арендных отношений вправе потребовать у новых квартиросъемщиков залог за квартиру (Mietkaution) даже в том случае, если он в свое время не потребовал его от покойного. Размер залога при этом не должен превышать арендную плату нетто (Kaltmiete) за три месяца.
Если скончавшийся жилец внес залог за квартиру, Vermieter при отсутствии задолженности по квартплате и других финансовых обязательств покойного обязан выплатить эти деньги его наследникам.

Залог за квартиру Его размер не должен превышать арендную плату нетто за три месяца