Ключевой вопрос: что важно знать арендаторам квартир. ­Мифы и реальность

Вопрос о предоставлении жильцам надлежащего количества ключей, изготовлении новых ключей и замене замков нередко имеет особую остроту по той причине, что подобные вещи сегодня обходятся весьма дорого. Согласно расценкам 2026 года, изготовление обычного ключа обойдется в 15-40 евро, ключа для замка повышенной секретности – в 40-120 евро, замена замка – в 80-250 евро, а блокирующей системы всего дома – во многие тысячи.

Минимальное количество

Существует мнение, что арендатор имеет право претендовать как минимум на два ключа от квартиры. В принципе, это соответствует действительности, но все же определяется главным образом числом жильцов. Домовладельцу, как правило, надлежит предоставить каждому из них по одному ключу. Так, семье с двумя детьми он обязан выделить четыре ключа. То же касается и других ключей – например, от входной двери дома. Одинокий квартиро­съемщик также имеет право претендовать на два комплекта ключей, один из которых он может хранить у доверенного лица на случай, если с ним произойдет несчастье.

Однако это правило распространяется только на ключи, необходимые для обеспечения непосредственного доступа в квартиру. Ключи от других помещений типа подвала или гаража, а также почтового ящика домовладелец (Vermieter) вправе предоставить арендаторам в меньшем количестве.

Дополнительный заказ

Справедливо и то, что жильцы вправе заказать изготовление дополнительных ключей, не спрашивая разрешения у арендодателя. Однако они обязаны проинформировать последнего об этом, а при выезде из квартиры отдать ему все ключи, в том числе изготовленные по собственной инициативе.

Кроме того, если предоставленных арендодателем ключей оказывается недостаточным для нормальной жизни, арендаторы могут потребовать у домовладельца дополнительные. Ограничения количества ключей в такой ситуации не предусмотрено, однако требование квартиросъемщиков должно быть хорошо обоснованным.

Право распоряжения

Многие домовладельцы уверены в своем праве иметь ключ от сдаваемых в аренду квартир, поскольку последние являются их собственностью. Однако специалисты по защите прав квартиросъемщиков указывают, что это является серьезным заблуждением. В действительности арендатор обладает единоличным правом распоряжения ключами от квартиры, в которой он проживает (alleiniges Verfügungsrecht). Арендодатель обязан передать жильцам все имеющиеся у него ключи и не имеет права хранить запасной ключ даже для того, чтобы иметь возможность воспользоваться им в экстренных случаях. Vermieter вправе хранить запасной ключ только с четко и однозначно выраженного согласия квартиросъемщиков. И даже в этом случае он не вправе заходить в квартиру без разрешения или хотя бы согласия жильцов. Несанкционированные визиты рассматриваются как нарушение неприкосновенности жилища, или незаконное проникновение (Hausfriedensbruch), и могут иметь для домовладельца серьезные правовые последствия.

С учетом этого жилец, уезжая в отпуск или командировку, не обязан оставлять домовладельцу ключ от квартиры, чтобы тот мог попасть в нее в экстренной ситуации, а арендодатель, со своей стороны, не вправе этого требовать. В то же время арендаторы обязаны обеспечить возможность доступа в квартиру в подобных случаях даже в период своего отсутствия. На практике на этот период квартиросъемщики обычно оставляют ключ родственникам, друзьям или другим доверенным лицам, которые при необходимости могут быстро отреагировать, а также сообщают домовладельцу их номер телефона.

Кроме того, поскольку арендатор имеет единоличное право распоряжаться квартирой (а следовательно, и ключами от нее), Vermieter не вправе предписывать ему, кому передавать или не передавать ключи от квартиры. Жилец может отдать их родственнику, другу или знакомому по собственному усмотрению, тогда как домовладелец в этом вопросе фактически не имеет права голоса – во всяком случае, пока не нарушаются правила внутридомового распорядка.

Может случиться и так, что ключ упадет в воду во время океанского круиза

Смена замка

Арендатор имеет право при желании сменить дверной замок своей квартиры, причем для этого он не нуждается в разрешении домовладельца. При этом даже пункты в договоре об аренде или правилах внутридомового распорядка, запрещающие менять дверной замок, часто недействительны – в том числе и тогда, когда замок является частью блокирующей системы (Schließanlage). Согласие арендодателя необходимо только тогда, когда речь идет о встроенном замке с предохранителем или замке повышенной секретности (Sicherheitsschloss), поскольку при его замене могут быть повреждены двери.

При этом расходы на смену замка по собственной инициативе несет сам жилец.

Кто заплатит за потерю?

При потере ключа квартиро­съемщик обязан незамедлительно уведомить об этом домовладельца. Он не вправе отговориться тем, что посторонние лица могут проникнуть только в его квартиру. Если Vermieter узнает о потере ключа только при выезде жильца из квартиры, поскольку ему будут возвращены не все ключи, он имеет право поменять все замки. Эти расходы придется компенсировать арендатору или его страховой компании.

В то же время при потере ключа жилец не всегда обязан оплачивать замену замка, а то и всей блокирующей системы. Это происходит только при выполнении двух условий: когда он виноват в потере ключа, а ее обстоятельства позволяют исходить из того, что с помощью данного ключа доступ в квартиру или дом могут получить посторонние лица. Например, если арендатор случайно забудет рюкзак вместе с ключом в общественном транспорте и в рюкзаке могут находиться предметы, из которых можно получить информацию о месте его проживания и однозначно определить адрес, домовладелец может потребовать от него оплатить замену всей системы. Если же ключ упадет в воду во время океанского круиза, квартиросъемщику придется оплатить только изготовление нового ключа, но не замену замка.

Кстати. В этой связи следует иметь в виду, что нежелательно оставлять ключ под ковриком у двери или в садовом домике, которые никак нельзя назвать надежными местами. Если постороннее лицо обнаружит спрятанный там ключ и с его помощью проникнет в дом или квартиру, ответственность за нанесенный ущерб будет возложена на нерадивого квартиросъемщика.